2015年第9号

    为进一步规范我市土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，现将我市土地增值税清算有关问题明确如下：

一、关于确认商品房销售收入的问题

   房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，应确认为与转让房地产有关的收入。

二、关于取得土地使用权时支付的契税和印花税的扣除问题

   房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订《土地出让合同》所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

三、关于货币安置拆迁费用的扣除问题

   房地产开发企业以货币形式支付的拆迁补偿费，凡能提供拆迁补偿合同及金融机构支付凭证的允许扣除。

四、关于建筑安装工程费中装修成本的扣除问题

   房地产开发企业销售精装商品房时，已在《商品房买卖合同》中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。

五、关于各宗地（期）扣除项目金额的分摊问题

   扣除项目金额必须是在清算项目开发中直接发生的，对无法准确归集确需分摊的，应在受益对象间按下列方法分摊。

纳税人成片受让土地使用权后，分宗地（期）开发转让房地产的，各宗地（期）的土地成本应按各宗地（期）土地面积占整体项目土地总面积的比例进行分摊。

同一宗地（期）中的各项成本应按实际转让建筑面积占可转让建筑总面积的比例进行分摊。

六、关于公共配套设施成本和费用的确认问题

   （一）分宗地（期）开发的房地产项目中，服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用，应按各宗地（期）可售建筑面积占整体项目总可售建筑面积的比例进行分摊。若该公共配套设施尚未竣工，但已有规划设计，且能提供在建设管理部门报备的概预算情况书的，可按预算金额在预清算时进行分摊，待项目整体总清算时，按照实际发生额进行调整。

   （二）公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供向相关单位移交的证明材料，其成本和费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的，应提供向业委会移交的证明材料，没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料，其成本和费用可以扣除；建成后有偿转让的，应归集收入和相应的成本、费用。

   （三）房地产开发项目按建设规划要求建造的人防设施，属于公共配套设施，其成本和费用按照公共配套设施的相关政策处理，无论其如何使用均不归集收入。

七、关于开发费用的扣除问题

   （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，可以据实扣除。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除；

凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，或全部使用自有资金的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除；

   （二）以集团名义贷款并实行统借统还的，凡能提供集团借款合同和支付利息凭证，并由集团提供资金使用及房地产开发项目利息支出情况分配表的，可以据实扣除。

   （三）通过银行取得委托贷款的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

八、关于其他房地产开发费用的扣除问题

   房地产开发企业缴纳的“住房专项维修基金”，可以作为其他房地产开发费用据实扣除。

九、关于与转让房地产开发项目有关税金的扣除问题

    在转让房地产开发项目时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等，可据实扣除。

十、关于确定普通住宅标准适用时间的问题

    房地产开发项目中普通住宅，按我市公布的普通住宅标准为依据进行确定，其适用时间以纳税人取得政府相关部门核发的《建设工程竣工验收备案书》记载的时间为准。

十一、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题

    受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。

十二、关于房地产开发项目中地下车库（位）是否参与土地增值税清算的问题

    符合下列情形之一的地下车库（位）可参与整体清算：

  （一）转让使用权年限与所售商品房占地使用年限一致的；

  （二）转让永久使用权的；

  （三）随销售商品房附赠使用权的。

   上述情况仅限于房地产开发企业将其建造的，符合规划要求的地下车库（位）转让给项目业主的行为。

   在进行土地增值税整体清算时，地下车库（位）按已转让比例归集收入和成本，其单位成本不含取得土地使用权所支付的金额。若房地产开发项目按照普通标准住宅、非普通标准住宅等其他类型房地产分别核算增值额时，其已转让的地下车库（位）应按不同类型房地产的销售比例分别归集收入和成本。

十三、关于确定房地产开发项目核定征收率的问题

  （一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

  （二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

  （三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

十四、本公告自2015年11月1日起施行。

    《关于土地增值税有关政策及征收管理问题的通知》（津地税地〔2005〕26号）、《关于转发< 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知>的通知》（津地税地〔2010〕52号）和《关于明确土地增值税清算若干问题的通知》（津地税地〔2011〕24号）同时废止。

   特此公告。