穗房改住建[2006]28号

越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区国土房管局：

为加强对城市建设拆迁安置新社区住宅售、租工作的管理，根据《广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法》及市长办公会议中关于“将新社区房屋的租售办法细化后，以书面形式通知有关区”（穗市长会纪〔 2006 〕 15 号）的精神，现将《 城市建设拆迁安置新社区住宅购（租）指南》印发给你们。在工作中遇到问题，请与我办联系。

广州市住宅建设办公室

二〇〇六月十六日

附件

购（租）城市建设拆迁安置新社区住宅指南

一、购买新社区住宅的对象及条件

在市住建办公布的城市建设和改造项目中，符合下列对象之一者，均可申请购买一套新社区住宅：

对象一：1 .被拆除的房屋是产权人及其配偶的唯一自有产权住宅.

2 .被拆除房屋的产权人是中低收入家庭且已得到货币补偿，但经济仍有困难的；

3 .被拆除的是农民房屋的，应当符合国家农村村民建设用地有关“一户一宅”等管理规定。

对象二：被拆除住宅房屋的合法承租人是中低收入家庭，经济有困难且同时具备以下条件的

1.在该被拆除房屋列入拆迁范围之前（以拆迁公告为准），已与房屋产权人签订经登记备案《广州市房地产租赁合同》的；

2.承租人及其配偶没有自有产权住宅；

3.具有广州市户口。

注：中低收入家庭指家庭年人均收入低于上年度市统计部门公布的全市人均收入水平的家庭。

二、租赁新社区住宅的对象及条件

对象一：符合“购买新社区住宅对象和条件”且无能力购买新社区住宅的家庭，根据房源情况，可以申请按公房成本租金承租一套新社区住宅。

对象二：被拆除房屋家庭属于双特困户的，可按照《 关于印发广州市解决城镇双特困户住房实施方案的通知》 （穗府办〔 2004 〕 60 号）中的实物配租方法承租新社区住宅。

三、优惠购房面积

1.被拆迁居民家庭的优惠购房面积（含公摊面积）为人均建筑面积20 一35 平方米，具体优惠标准为：

( 1 ）被拆迁房屋建筑面积人均低于20 平方米的，可按人均20 平方米享受优惠购房面积；

( 2 ）被拆迁房屋建筑面积人均高于20 平方米（含20 平方米）低于25 平方米的，可按人均25 平方米享受优惠购房面积；

( 3 ）被拆迁房屋建筑面积人均高于25 平方米（含25 平方米）低于30 平方米的，可按人均30 平方米享受优惠购房面积；

( 4 ）被拆迁房屋建筑面积人均高于30 平方米（含30 平方米）的，可按人均35 平方米享受优惠购房面积；

( 5 ）家庭可享受的最高优惠购房面积不得超过140 平方米，1 人户按40平方米给予计算优惠购房面积。

2.被拆迁农民家庭的优惠购房面积（含公摊面积）为人均建筑面积25-40平方米，具体优惠标准为：

        （1）被拆迁房屋建筑面积人均低于25平方米的，可按人均25平方米享受优惠购房面积；

（2）被拆迁房屋建筑面积人均高于25平方米（含25平方米）低于30平方米的，可按人均30平方米享受优惠购房面积；

        （3）被拆迁方面建筑面积人均高于30平方米（含30平方米）低于35平方米的，可按人均35平方米享受优惠购房面积；

（4）被拆迁方面建筑面积人均高于35平方米（含35平方米）的，可按人均40平方米享受优惠购房面积；

（5）家庭可享受的最高优惠购房面积不超过140平方米，1人户按40平方米给予计算优惠购房面积。

3.家庭购房面积合计超过可享受的优惠购房面积部分，按照同地段普通商品房平均市场价格购买。

4．人均被拆除房屋建筑面积=被拆除房屋建筑面积+经认定的课享受优惠购房面积的家庭人数。

四、可享受优惠购房面积的家庭人数的界定

符合购房新社区住宅条件的被拆除房屋的产权人活承租人本人及其父母、配偶和符合计划生育政策的未婚子女，可计入享受优惠购房面积的家庭人数，家庭人数超过5 人的，按5 人计。父母或符合计划生育政策的未婚子女另有自有产权住宅的，不计入可享受优惠购房面积的家庭人数。

五、申请购买（租赁）新社区住宅需附送的材料

被拆除房屋的产权人或合法承租人（以下简称申请人）自愿向市住建办提出书面申请，并提供以下真实有效的资料：

1.《 购买（租赁）城市新社区住宅资格审核表》；

2.申请人及其家庭成员的身份证、户口簿原件及复印件；

3 ．经拆迁管理部门备案的《 广州市城市房屋拆迁补偿协议书》或《 广州市城市房屋拆迁安置协议书》原件及复印件；

4 ．被拆迁房屋非自有产权的，需提供经租赁管理部门登记备案的《广州市房地产租赁合同》原件及复印件；被拆迁房屋属自有产权的，需提供《 房地产证》原件及复印件；

5 ．住房情况证明：户口属于农民的，由各区国土房管局提供该申请人、配偶及该家庭中可享受优惠购房面积的家庭成员住房情况以及是否符合“一户一宅”等国家农村村民住宅建设用地有关规定的情况证明；

6 .属危破房改造被拆迁的，由房屋所在地区国土房管局提供的危破房改造证明；

7 .由单位或街道办事处提供计划生育证明书。

注:根据档案部门要求，以上送审材料复印件均需用B5 纸复印( 182 x 257MM ) ，同一版纸上只能复印同一类型的证件（如全部为身份证）。

六、购买（租赁）新社区住宅流程图

附件2

广州市城市建设拆迁安置新社区住宅管理办法

第一条为构建和谐社会，由政府主导，通过分期分批建设城市建设拆迁安置新社区住宅，以优惠的价格，向在城市建设和改造项目中，已依法实施拆迁货币补偿后仍无经济能力购买普通商品房的中低收入和双特困被拆迁家庭，符合条件的，根据房源情况，可以安排购买或租用一套新社区住宅，从而使其成为城市建设发展的受惠者，支持配合城市建设和改造项目工程的顺利进行。参照国家经济适用住房和城镇廉租住房管理规定，结合本市实际，特制定本办法。

第二条本办法所称的新社区住宅是指在城市市政等基础设施和公益性建设、危破房改造、政府储备用地项目和部分列入政府组织的城中村改造项目（以下简称城市建设和改造项目）中，对被拆除的房屋进行货币补偿后，由政府主导建设，提供给属于中低收入的被拆迁居民和农民家庭以优惠价格购买、租赁的住房。

第三条广州市城市新社区住宅建设工作领导小组（以下简称“领导小组”）负责对新社区住宅建设规划、建设规模、计划、资金使用以及相关政策制定、调整等重大事项进行审议、决策、协调、指导和监督。领导小组下设办公室，日常事务由市住宅建设办公室（以下简称“市住建办”）承担。

市住建办负责组织实施本办法，新社区建设实行项目法人负责制，由市住建办作为项目法人依法、依程序组织实施，采用社会化、专业化的模式实施建设工程项目管理，并负责新社区住宅售、租工作。

政府相关职能部门按照各自职责分工，协同实施本办法。

第四条新社区规划必须符合城市规划的相关规定，设计合理，配套齐全。新社区住宅来源于政府投资建设的存量公有住房和由政府投资组织分步建设的住宅。

第五条新社区住宅的建设比照经济适用住房的优惠政策，免收土地使用权出让金、配套设施建设费，其他行政事业性收费减半征收。

第六条新社区住宅建设资金可以通过垫支或动用下列资金筹集：

（一）市住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租房建设补充资金余额；（二）单位住房基金增值收益余额；（三）市国土房管局管理的代管房拆迁补偿款；（四）市住建办历年出售经济适用住房收入；（五）新社区住宅、商铺的销售、租金收入；（六）全市直属机关、事业单位清理的存量用房（除住宅用房及专门规定用途之外）的处置收入。

第七条新社区住宅的户型设计应当贯彻以中等户型为主，适当兼顾大小户型的原则，具备独立厨厕，户型建筑面积（含公摊面积）最低不低于40平方米，最高不超过140平方米。具体的户型面积由市住建办报请领导小组批准后公布。

第八条购买、租赁新社区住宅实行申请、审批和公示制度。

第九条在城市建设和改造项目中，被拆除的房屋是产权人及其配偶的唯一自有产权住宅，被拆除房屋的产权人是中低收入家庭且已得到货币补偿，但经济仍有困难的，根据房源情况，可以申请购买一套新社区住宅。

被拆除的是农民房屋的，还应当符合国家农村村民建设用地有关“一户一宅”等管理规定。

第十条在城市建设和改造项目中，被拆除住宅房屋的合法承租人是中低收入家庭，经济有困难且同时具备以下条件的，根据房源情况，可以申请购买一套新社区住宅：

　　（一）在该被拆除房屋列入拆迁范围之前（以拆迁公告为准），已与房屋产权人签订经登记备案的《广州市房地产租赁合同》的；

　　（二）承租人及其配偶没有自有产权住宅；（三）具有广州市户口。

　　第十一条符合本办法第九条或第十条规定的条件，且确无能力购买新社区住宅的被拆除房屋的产权人或合法承租人，根据房源情况，可以申请租赁一套新社区住宅。

　　被拆除房屋家庭属于双特困户的，按照《关于印发广州市解决城镇双特困户住房实施方案的通知》（穗府办〔2004〕60号）中的实物配租方法承租新社区住宅。不愿承租新社区住宅的，可以申请租赁住房补贴，自行到市场上承租住房。

　　第十二条符合本办法规定的中低收入家庭是指家庭年人均收入低于上年度市统计部门公布的全市人均收入水平的家庭。

　　第十三条符合本办法第九条、第十条、第十一条规定条件的产权人、承租人，购买或者承租的新社区住宅以一套为限。

　　第十四条被拆除房屋的产权人或被拆除房屋的合法承租人（以下简称“申请人”）可以向市住建办提出购买或租赁新社区住宅的书面申请，并提供以下真实有效的资料：

　　（一）《购买（租赁）城市新社区住宅资格审核表》；

　　 （二）申请人家庭成员的身份证、户口簿原件及复印件；

　　（三）经拆迁管理部门备案的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》或《广州市城市房屋拆迁安置协议书》、经租赁管理部门登记备案的《广州市房地产租赁合同》；

　　（四）住房情况证明。经核查的申请人及其配偶、享受优惠购房面积的其他家庭成员的住房情况查册证明和购买预售商品房情况查册证明。属于农民家庭的，由各区国土房管局提供申请人及其配偶、享受优惠购房面积的其他家庭成员的住房情况以及是否符合“一户一宅”等国家农村村民住宅建设用地有关规定的情况证明。

　　属于危破房改造项目的，申请人除提供前款规定的资料外，还需提供房屋所在地区国土房管局提供的危破房改造证明。（五）收入证明。有工作单位的家庭成员由其所在单位提供收入证明；无工作单位的家庭成员由户籍所在地街道办事处出具收入证明。

　　申请人必须对本人提供的申请材料的真实性负责。

　　第十五条市住建办对申请人的申请，应当作出如下处理：

　　（一）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五个工作日内书面告知申请人需要补正的全部内容；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

　　（二）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按要求提交全部补正申请材料的，市住建办应当受理申请，并出具书面受理凭证。

　　第十六条受理申请的，市住建办应当自受理申请之日起15个工作日内完成审核。

　　经审核不符合条件的，市住建办应当退件，并书面说明理由。

　　第十七条经审核符合条件的，市住建办应当将申请人有关情况在拆迁地块现场和市国土房管局网站公示，公示期为15日。公示期间有异议的，可以向市住建办反映，市住建办应当在5个工作日内进行核实。

　　经公示无异议或经核实异议不成立的，由市住建办向申请人发放购（租）房资格证明。

　　经核实异议成立的，市住建办应当退件，并书面说明理由。

　　第十八条取得购房资格证明的申请人可以参加新社区住宅选购的轮候，持购房资格证明选购新社区住宅。

　　取得租房资格证明的申请人，可以参加承租新社区住宅的轮候，持租房资格证明承租新社区住宅。

　　申请人选购或承租新社区住宅的轮候次序根据取得购房或租房资格证明的时间先后确定。

　　第十九条新社区住宅基准价格按照《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）的规定，由开发成本、税金和利润构成，其中利润按照该规定以不超过开发成本前4项费用之和的3%计算。

　　基准价格由市住建办拟定后报市物价部门审定后公布。

　　第二十条新社区住宅的承租人属于双特困户的，按照解决城镇双特困户住房的管理规定确定的租金标准承租新社区住宅。

　　除前款情形外，承租人应当按照当年市国土房管局和市物价局公布的公房成本租金标准缴纳租金。

　　第二十一条享受优惠购房面积家庭人数的除了被拆除房屋的产权人或被拆除房屋的合法承租人外，包括其父母、配偶和符合计划生育政策的未婚子女，但最多不超过5人（含5人）。

　　在前款情形下，父母或符合计划生育政策的未婚子女有自有产权住宅的，不得计入享受优惠购房面积家庭人数。

　　第二十二条被拆迁居民家庭的优惠购房面积（含公摊面积）为人均建筑面积20~35平方米，具体优惠标准为：被拆迁房屋建筑面积人均低于20平方米的，可按人均20平方米享受优惠购房面积；高于20平方米（含20平方米）低于25平方米的，可按人均25平方米享受优惠购房面积；高于25平方米（含25平方米）低于30平方米的，可按人均30平方米享受优惠购房面积；高于30平方米（含30平方米）的，可按人均35平方米享受优惠购房面积。家庭可享受的最高优惠购房面积不得超过140平方米，1人户按40平方米给予计算优惠购房面积。

　　家庭购房面积合计超过可享受的优惠购房面积部分，按照同地段普通商品房平均价格购买。同地段普通商品房平均市场价格由市国土房管局确定后公布。

　　第二十三条被拆迁农民家庭的优惠购房面积（含公摊面积）为人均建筑面积25~40平方米，具体优惠标准为：被拆迁房屋建筑面积人均低于25平方米的，可按人均25平方米享受优惠购房面积；高于25平方米（含25平方米）低于30平方米的，可按人均30平方米享受优惠购房面积；高于30平方米（含30平方米）低于35平方米的，可按人均35平方米享受优惠购房面积；高于35平方米（含35平方米）的，可按人均40平方米享受优惠购房面积。家庭可享受的最高优惠购房面积不得超过140平方米，1人户按40平方米给予计算优惠购房面积。

　　家庭购房面积合计超过可享受的优惠购房面积部分，按照同地段普通商品房平均价格购买。同地段普通商品房平均市场价格由市国土房管局确定后公布。

　　第二十四条在第二十二条和第二十三条规定的情形下，人均被拆迁房屋的建筑面积按以下公式计算：

　　人均被拆迁房屋的建筑面积=被拆迁房屋建筑面积÷认定的可享受优惠购房面积的家庭人数

　　第二十五条新社区住宅实行现楼确权后销售。

　　房地产管理部门应当在受理房地产转移登记申请之日起15个工作日内核发房地产权证。房地产权证上应注记以下内容：

　　（一）划拨土地的，应当在房?产权证上注记“土地已办有偿使用”。

　　（二）城市新社区住宅，自发证日起算两年内不得上市交易。

　　第二十六条购房人在取得房地产权证两年后，可以依照已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定，将新社区住宅上市交易。

　　新社区住宅上市交易后，原购房人不得再申请购买或承租新社区住宅。

　　第二十七条已购买新社区住宅的购房人及其配偶不得再购买经济适用住房或申请宅基地建房。

　　第二十八条新社区住宅原则上试行社区自行管理和以不营利为目的的物业管理方式，选择1至2个小区进行试点，取得成功经验后逐步推广。

　　第二十九条新社区住宅应当按国家、省、市有关规定设立物业专项维修资金，解决保修期满后的住宅共用部位、共用设施设备的维修问题。

　　第三十条隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段骗取新社区住宅购（租）房资格证明的，或者将购（租）房资格证明转让的，由市住建办取消申请人的购、租房资格。

　　第三十一条已承租新社区住宅的承租人有下列情形之一的，由市住建办根据租赁合同的约定解除租赁合同，收回住房，并按租赁合同的约定追收市场租金与成本租金的差额：

　　（一）承租人提出申请时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段骗租新社区住宅的；

　　（二）承租人及其配偶通过买卖、赠与等方式取得自有产权住房的；

　　（三）承租人的家庭年人均可支配收入连续一年以上超出市统计部门公布的全市上年度平均水平的；

　　（四）承租人转借、转租新社区住宅的；

　　（五）连续6个月以上未在新社区住宅居住的；

　　（六）擅自改变房屋用途的；（七）租赁合同约定的其他情形。

　　具有前款第（三）项规定的情形，承租人可以市场租金继续承租；承租人符合本办法第九条或第十条规定的条件的，可以向市住建办提出书面申请，优先购买其承租的新社区住宅。承租人在收到市住建办解除租赁合同的书面通知之日起30日内未提出书面申请的，视为其放弃优先购买权。

　　第三十二条利用非法手段骗购新社区住宅的，由市住建办根据购房合同约定收回住房并无息退还房款，依法追究其购房违约责任，由房地产管理部门依法撤销房地产权登记。

　　在前款情形下，新社区住宅是购房人及其配偶的唯一自有产权住宅的，可由购房人按购房合同约定的市场价补足房款，并由市住建办依法追究其购房违约责任。

　　第三十三条市物价局应当对新社区住宅销售价格的执行情况和出租价格的执行情况进行监督检查。

　　第三十四条行政管理部门工作人员在新社区住宅销售、出租或其他监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十五条2006年1月1日起核发房屋拆迁公告的城市建设和改造项目适用本办法。具体项目由市住建办按照市政府项目计划批准部门及广州市城市房屋拆迁管理办公室核发的拆迁公告定期公布。