上海市农村个人住房建设管理办法
（1992年10月3日上海市人民政府第24号令发布根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布）

第一章总则

第一条为了加强本市农村个人住房建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市城市规划管理条例》，结合本市农村实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称农村个人住房建设（以下简称农村个人建房），是指本市农村范围内（含国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场以及农村集镇等）居民自行新建、迁建、扩展、改建和翻建住房。

第三条上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）和县（区）土地管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人建房用地的主管机关。
上海市城市规划管理局（以下简称市规划局）和县（区）规划管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人住房规划建设的主管机关。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村个人建房的管理工作。

第四条农村个人建房应当根据（镇）和村庄建设规划统筹安排。

第五条农村个人建房应当使用原宅基地和其他非耕地，严格控制使用耕地。农村个人建房所使用的土地属于国家或者集体所有，个人只有使用权。根据国家建设或者乡（镇）、村庄建设规划，农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。

第六条农村个人建房用地应当根据市计划委员会和市房地局下达的年度用地计划指标，由县（区）土地管理部门分解落实到乡（镇）人民政府。

第七条农村个人建房用地实行有偿使用制度。

第八条农村个人建房审批实行公开办事制度。乡（镇）人民政府应当将建房用地户数、用地计划指标、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积等情况定期张榜公布，接受群众监督。

第二章农村个人建房的申请和审批

第九条有下列情况之一的农村居民户，可以申请建房用地：
（一）垦区移民户和因国家建设或者乡（镇）村集体建设拆迁的居民户；
（二）低于本办法第二十七条规定的建房用地标准的居民户；
（三）同户居住人口中有两个或者两个以上未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房的居民户；
（四）县（区）人民政府规定可以申请建房用地的其他居民户。

第十条农村个人建房用地应当向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写《农村个人建房申请表》。

第十一条村民委员会接到建房申请后，应当征求村民小组的意见，经集体讨论并在《农村个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送乡（镇）人民政府。

第十二条乡（镇）人民政府在接到村民委员会报送的《农村个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后，应当对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数、高度等进行审核，并按下列规定办理审批手续：
（一）农村个人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，由乡（镇）人民政府在一个月内审批。
（二）农村个人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者国有土地的，乡（镇）人民政府应当在1个月内征求县（区）规划管理部门的选址定点意见，并报县（区）人民政府审批。
（三）农村个人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、国有土地的，以及在集镇范围内申请建房用地的，按前项规定办理。
农村个人建房用地经批准后，由批准用地机关发给农村个人住房建设用地批准文件；由乡（镇）人民政府发给《农村个人住房建设工程许可证》。

第十三条市属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由所在国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场报送其主管部门审核后，移送市房地局按规定的审批权限报批。县（区）属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由当地县（区）人民政府审批。

第十四条经审核不同意农村个人建房用地申请的，由审批建房用地的机关以书面形式通知建房申请人。

第十五条不需要申请用地的房屋加层、房屋翻修、建造围墙等，应当向乡（镇）人民政府申请领取《农村个人住房建设工程许可证》。

第十六条农村个人建房应当按规定缴纳有关税、费。农村个人建房用地还应当缴纳建房用地保证金。建房用地保证金收取标准由各县（区）人民政府制定。

第十七条农村个人建房应当在取得《农村个人住房建设工程许可证》之日起1年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，经乡（镇）人民政府同意，可延长竣工期；延长期限内由乡（镇）人民政府决定，但最长不得超过1年。

第十八条农村个人建房应当在开工前报告乡（镇）人民政府，并严格按照农村个人住房建设用地批准文件和《农村个人住房建设工程许可证》规定的宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、房屋的位置以及层数、高度等进行施工。乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应当到现场进行查验。住房竣工后经检查符合本办法的，由县（区）人民政府发给《上海市农村宅基地使用证》，退还建房用地保证金。

第十九条现有宅基地面积在规定标准之内且符合村镇建设规划要求的农村个人建房户，应当在原址建设，不得移地迁建。

第二十条移地迁建住房的农村个人建房户，应当在新建房屋竣工后3个月内，拆除原有住房，退还宅基地。

第二十一条符合农村个人建房用地条件的农村居民户，可向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。经批准后，买卖双方应当在两个月内办理宅基地使用权变更手续和房屋买卖交易手续。

第二十二条因全部或者部分出卖、出租自住房屋造成居住困难或者将原居住房屋改为其他用途的农村居民户，不得申请建房用地，也不得申请房屋扩建或者加层。无本村民小组户口的农村房屋不得扩建。

第二十三条农村个人建造2层或者2层以上住房的，应当有设计 单位设计或者审核过的设计图纸。

第三章建房用地标准和规划技术规定

第二十四条农村个人建房按不同的地区、户型和人口计算宅基地总面积。宅基地总面积包括建筑占地面积和屋前屋后占地面积。
建筑占地面积系指居室、灶间、卫生间、楼梯、阳台等占地面积；屋前屋后占地面积系指建筑占地面积以外的副业棚舍、晒场、沼气池、化粪池、围墙等占地面积。建筑占地不得超过批准的面积标准；屋前屋后占地面积不得擅自调整使用。

第二十五条建筑占地面积按下列规定计算：
（一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算；
（二）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；
（三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。有围墙的住宅按围墙外边线水平面积计算宅基地面积；无围墙的住宅按实际占用面积计算宅基地面积。

第二十六条农村个人建房户可申请建房用地的人数按常住户口计算，其中领取本市独生子女证的独生子女建房胜地按二人计算。下列非常住户口人员，可计入用地人数：
（一）家庭成员中的现役军人、在校学生；
（二）在城镇工作，但未分配住房的配偶；
（三）要求与子女同住的居住他处的老人（同住子女以后不得与老人分户建房，老人户口不得重复计算建房用地人数或者分摊给其他子女）；
（四）返回农村原籍定居的港、澳、台同胞；
（五）县（区）人民政府规定可予计算的其他人员。

第二十七条蔬菜区（包括国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场）农村个人建房户中的建房用地按下列标准执行：
（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积不得超过150平方米，其中建筑占地面积不得超过80平方米。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅地总面积和建筑占地面积。
（二）6人户的宅基地总面积不得超过160平方米，其中建筑占地面积不得超过90平方米。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

粮棉区农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：
（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积不得超过180平方米，其中建筑占地面积不得超过90平方米。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。
（二）6人户的宅基地总面积不得超过200平方米，其中建筑占地面积不得超过100平方米。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。农村集镇个人建房户用地以建筑占地面积为准。4人或者4人以下户的建筑占地面积不得超过44平方米。不符合分户条件的4人以上户可增加建筑面积,但不增加建筑占地面积。不符合分户条件的建房户增加建筑面积的标准，由县（区）人民政府规定。

第二十八条需原地翻建或者按规划移地迁建住房的，应当办理用地手续，并按前条规定的建房用地标准执行。

第二十九条围垦不满5年的垦区，移民房屋宅基地总面积不得超过250平方米，其中建筑占地不得超过125平方米。
围垦满五年的垦区，按粮棉区标准执行。

第三十条经批准买房或者建新房时保留原住房的宅基地面积和建筑占地面积合并为一户计算。

第三十一条农村个人建房朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的1.4至1.6倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。集镇、老宅基地按前款标准改建确有困难的，经乡（镇）人民政府批准，房屋间距可适当缩小。朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，不得小于南侧建筑高度的1.2倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的１倍。集镇建房的建筑间距用地属于公用土地，不得擅自占用。

第三十二条农村个人建房每层的高度不得超过3.3米。相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5米，最多不得超过２米。

第三十三条农村个人建房确需建围墙的，不得妨碍公共通道，不得影响四邻通风采光，不得将自留地、竹园地、承包地等农业用地圈进围墙，不得超过批准的宅基地范围。

第四章法律责任

第三十四条农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋和其他设施；对非法占地建房的干部，还应当由其所在单位或者上级机关给予行政处分。农村个人建房占用土地超过批准的用地面积标准的，多占的土地按照非法占地处理。

第三十五条无权批准或者越权批准建房用地的单位和个人，非法批准的建房用地文件无效。非法批准占用的土地按非法占地处理。对非法批准建房用地的单位主管人员或者个人，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；收受贿赂构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条农村居民未经批准以买卖房屋或者其他形式非法转让宅基地使用权的，没收在非法占用土地上的房屋和其他设施，或者责令限期改正，并处以200元至500元的罚款。

第三十七条新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按非法占地处理，其建房用地保证金不予退还。

第三十八条农村个人建房逾期未竣工，且未申请延长竣工期的，按超过竣工期每月100元处以罚款，但最高不超过1000元。

第三十九条农村个人建房户未取得《农村个人住房建设工程许可证》擅自建房、严重影响乡（镇）和村庄建设规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违章建筑的；影响乡（镇）和村庄建设规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正，补办《农村个人住房建设工程许可证》，并处以土建工程造价５％至１０％的罚款。

第四十条农村个人建房户违反《农村个人住房建设工程许可证》的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房、超过层数等严重影响乡（镇）和村庄规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违法建筑物；影响乡（镇）和村庄规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，并处以土建工程造价５％至２０％的罚款，其建房用地保证金不予退还。
房屋层高或者室内地坪标高超过规定标准的，责令限期改正，并处以土建工程造价２％至１０％的罚款，其建房用地保证金不予退还。

第四十一条修建围墙占用公用通道或者妨碍公共交通的，责令限期拆除。

第四十二条被责令限期拆除房屋或者违法建筑的农村居民逾期不拆除的，乡（镇）人民政府可组织有关部门强制拆除，所需费用由违法当事人承担。

第四十三条本办法规定的行政处罚可以由乡（镇）人民政府决定。县（区）土地管理部门和规划管理部门认为应当由县（区）土地管理部门和规划管理部门给予行政处罚的，有权直接作出处罚决定。

第四十四条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第四十五条拒绝、阻碍乡（镇）人民政府以及主管部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第四十六条农村专业户、个体工商户建造生产经营性房和农村集体经济组织成片建设农民新村（包括商品房屋或者集资建房）应当按有关规定执行，不适用本方法。

第四十七条本办法施行前根据市人民政府有关规定编制的农村居民点建设规划继续施行。本办法施行后重新编制、调整、修改的农村居民点建设规划，有关个人住房建设的标准均按本办法执行。

第四十八条本办法的具体应用问题，由上海市建设委员会负责解释。

   第四十九条本办法自１９９２年１１月１日起施行。１９８３年１０月７日市人民政府公布的《上海市村镇建房用地管理实施细则（试行）》同时废止