文献来源：Franco S F, Macdonald J L. The effects of cultural heritage on residential property values: Evidence from Lisbon, Portugal [J]. Regional Science & Urban Economics, 2018（70）.

摘要：我们估计了文化遗产对葡萄牙里斯本住宅地产市场的影响，尤其关注住宅的异质性，并通过空间误差模型来刻画空间依赖关系。我们的文化设施包括保护区、历史建筑名录和指定遗产（教堂、宫殿、历史建筑等）。我们构造了网格空间固定效应来减少可修改区域单元问题引起的偏差，并进一步采用了地理回归不连续来保证回归结果的稳健性。该分析与空间相互作用和混合地理加权回归(MGWR)相辅相成，以探索空间异质性。

我们发现，保护区对住宅价值产生4.1%的溢价，溢出效应为3.3%，而邻近指定遗产的价格弹性为0.0075。这种影响相当于在住宅100米的范围内有1个额外的指定遗产。另外一方面，如果在住宅500米的范围内有10个额外的指定遗产，则住宅价值产生0.5%的溢价。

一、研究背景

历史悠久的城市以其标志性的历史建筑和纪念碑而闻名，它们是整个城市历史的见证。这一点在欧洲各国的首都尤其明显，比如巴黎的埃菲尔铁塔、罗马的古建筑和大厦、雅典卫城、里斯本修道院、塔楼和城堡。这类城市的居民重视文化遗产的审美价值和文化意义，也增加了与文化遗产毗邻而居的需求。当这些独特而不可替代的历史设施集中在历史悠久的城市中心时，许多高收入家庭也被吸引到市中心。同时，这些富有创造力的高收入阶层也是文化资本的直接生产者。

除了公共服务质量、治安水平和环境设施等方面，历史文化设施的存量和质量是吸引游客前往城市的基本要素。文化历史遗产是包括旅游业在内的许多部门的重要支柱，是吸引国内外游客的经济活动的重要驱动力。我们感兴趣的是，不同类型的历史遗产在多大程度上被资本化为附近住宅的物业价值，以及由此产生的对邻近房产的影响。

住宅的价格是由它的结构性和区位的便利性所决定的。如果一个家庭比较看重历史文化遗产，那么它就愿意为增加的文化遗产设施而支付额外的价格。然而，同一个家庭可能愿意为不同的设施支付不同的价格，因此，我们要将历史文化设施资本化为房地产价值，不仅要在空间上有所区别，还要在遗产类别上有所区别。例如，小型喷泉、雕像或教堂等非地标性设施都是当地的文化遗产，但一般只对居住在非常靠近它们的居民才产生价值。相比之下，地标性建筑往往是国家级的文化遗产（比如联合国教科文组织世界遗产），它们不仅对附近的居民，而且对所有国民都很重要。在这种情况下，假设这些文化设施的价值梯度下降才是合理的。所以，我们的研究提出了以下两个问题:在城市住宅市场中，历史文化设施对不动产的邻近性和集中性的影响是什么?居民家庭是否愿意为这些历史文化设施而支付额外的住宅价格?

二、数据和模型

我们的研究区域是葡萄牙首都里斯本，它是葡萄牙最大的城市，2007年人口为55万，大都市区人口为200多万。里斯本有各种各样的历史文化设施，代表了几个世纪以来葡萄牙的文化和历史。这些设施最初是在历史悠久的市中心核心区建立起来的。我们在里斯本这座城市中共发现了12个突出的地标性设施，它们都具有重要的历史、建筑和旅游意义。此外，里斯本还指定了若干特殊保护区，包括纪念碑及周围的绿地以及与历史和文化相关的相关区域。指定这些保护区的目的是保护历史景观及其视觉效果。

我们使用的是2007年里斯本住宅价格数据库，该数据库来自一个名为Confidencial Imobiliario的机构，该机构能够提供葡萄牙房地产市场的信息。该数据库包含了里斯本11708套两居室住宅的总价和每平方米单价，以及住宅的结构特征(如面积、停车场、景观等)和位置特征(地址、邮政编码等)。

我们建立了一个带有地理编码的里斯本历史文化设施分类数据库。历史文化设施的定义与联合国教科文组织对文化遗产的定义保持一致。我们感兴趣的历史文化设施包括教堂、宫殿、以及其他遗留下来的历史设施(如雕像、喷泉等)，并且设施历史要超过50年。最终，我们的数据库里包括173个历史文化设施:74个教堂、33个宫殿、14个石质设施和52个其他设施。

为了估计文化遗产对住宅价值的影响，我们建立了如下模型：

其中，P是住宅价格，S是住宅的结构特征，B是住宅的位置特征，D是住宅的便利程度（比如距离CBD的远近），H是衡量住宅与历史文化设施的邻近程度的变量。

此外，为了考察住宅价值的空间依赖关系，我们还建立了空间误差模型和空间自回归模型：

三、估计结果

估计结果显著表明，不同类型的历史文化设施在住宅市场中具有不同的溢价。历史文化设施在50或100米内的高度集中对住宅价格产生了正向的价格效应，而在更大范围内(1000米内)的高度集中则对住宅价格产生了负向的价格效应。在修正了空间依赖性后，100米以内的非地标性教堂使房价上涨了4.2%。但1000米以内的非地标性教堂使房价下降了约0.1%，而地标性教堂使房价下降约3.4%。相比之下，1000米内的地标性和非地标性石质历史文化设施对房价的负面影响分别为2.9%和0.7%。

此外，估计结果显示，在50米范围内，宫殿对房价产生了13.9%的强烈正面影响，但在100米和1000米范围内，宫殿对房价则分别产生了8.9%和0.1%的负面影响。然而，当我们将宫殿划分为地标性建筑和非地标性建筑时，我们并没有发现这种分类对房价的影响有明显的差异。这表明居民似乎并不在意一座宫殿是否是地标性建筑，他们更注重的是宫殿本身的建筑特色和环境特征。

四、结论

我们的研究确定了集中和邻近历史文化设施对住宅房地产的影响。当考虑不同类型的历史设施以及区分地标性设施和非地标性设施时，这些影响并不会持续。这些设施对住房市场的影响表现为空间非平稳性。

从政策制定的角度来看，我们的研究结论强调了文化遗产的重要性，不仅体现在其结构特征上，还体现在这些文化遗产如何与当地社会、经济和其他环境特征相互作用或相互制约上。一般而言，直接靠近历史文化设施往往会产生积极的价格效应，而在更大范围内，历史文化设施密度越大，其对价格的负面效应就越弱。坐落在一个历史悠久、环境舒适的保护区可以直接被资本化为住宅溢价，更高的文化遗产集中度也可能会吸引更多的居民。

我们的研究结果表明，在进行保护文化遗产和美化环境的投资决策时，地方政府必须考虑到这些政策将对邻近的住宅产生的较大的溢价影响。在政府投资预算有限的情况下，那些潜在受益的住宅业主应该承担一定的经济成本，比如可以通过增加财产税的途径来筹集相应的投资资本。(徐赛、周玉龙)