文献来源：Paredes D, Skidmore M. The net benefit of demolishing dilapidated housing: The case of Detroit[J]. Regional Science & Urban Economics, 2017, 66:16-27.
摘要：论文分析了使用公共投资进行底特律危房拆除的成本和收益。研究结果表明，尽管拆除危房对附近区域的房地产价值具有正向的净影响，但是对当地的房产税收入具有低的边际影响。在底特律目前的住房市场情况下，拆除危房的成本超过了未来50年额外地产税收的现值。若以效率作为使用公共基金拆除危房的评判标准，平均房产价值必须增加至5倍才能证明危房拆除计划是合理的。
一、研究背景
衰退中的城市地区面临着老龄化和住宅贬值的挑战。拆除危房的政策不仅降低了危房带来的负外部性影响，还能节省治安和消防等市政服务支出。然而，拆除的费用通常由政府承担。效益与成本的权衡对于确定拆除危房是否是复兴困境中社区的有效机制而言十分关键。虽然拆除危房对周边房产具有积极的价格影响，但随之产生的空地可能产生抵消性的负面影响，因此需要更加深入的实证分析来确定其净效益。本研究使用来自底特律的详细数据，评估了拆除危房的净价格效应和其产生的额外房产税收弥补其成本所需的时间。
为研究这一主题，对两个问题的回顾很有意义：一是将破烂不堪的房屋转变为空置地块的边际价格收益有多大？二是需要多长时间才能通过增加的房地产税收弥补危房拆除的成本？相关文献可以分为三类：第一类关注拆迁与拆除的区别，在底特律的情况中，拆除房屋之后通常不会重建新建筑，与以重新开发为目的的拆迁有显著局别。第二类关注破损和空置地产对周边房屋的价格效应，拆除破损地产通过舒适性效提高周边房价，而空置地产则会降低周边房价。第三类关注拆除房屋和税收补偿的成本收益分析，拆除房屋需要使用政府基金，价格效应产生的税收增幅则在未来补偿这一开支。
二、研究设计
（一）研究数据
（1）房屋的价格与特征
论文从City of Detroit Assessment Division的数据库中，获得了包括占地面积、建筑面积、房屋类型、街区名称、地址和最近销售价格的336000个住宅区块数据，然后通过筛选2009年至2012年间发生交易的房产并剔除异常值后，初步得到31259个观测对象的数据。由于存在一些与假设关系不一致的情况，这些观测值呈现出与经验不符的均值和标准差。论文通过探测学生式残差的方法，识别并剔除了6035个显著杠杆点，最终得到了25224个观测对象构成的数据。
（2）空地和危房的区位
根据2009年Detroit Residential Survey中得到的横截面调研数据，论文对City of Detroit Assessment Division中的城市住宅区块数据进行了定义，得到了底特律市91074个空置地块和33107个危房的位置等信息。在这些数据的初步统计中发现，售出房产的周边圆形范围内，空置地块的密度显著高于危房的密度，因此可能存在显著的价格效应。
（3）危房拆除的记录
危房拆除的记录来自Michigan Department of Environmental Quality的统计数据，该部门以环保目的对可能产生空气污染物的房屋翻修和拆除予以监控和记录。论文选取了2009年至2015年间底特律的房屋拆除记录，其中共有6304个危房经拆除变成了空地。略微减少的危房和增加的空地构成了研究中具有相反价格效应的关键估计要素。
（二）识别策略
论文首先对销售价格与危房和空地间的关系进行了估计，然后利用这一结果评估了拆除危房产生的净价格效应。其中，拆除危房被视为对空地和危房地块的空间强度的外部冲击。论文使用了标准的享乐回归方法以获悉住房市场中对房屋特征的支付意愿。这些特征可以是房屋的本质特征，如占地面积或宅地面积；或者也可以是房屋的外部特征，如污染水平、噪音、空地和危房的空间强度。论文使用的享乐回归模型为：
其中，yi代表地块i的对数价格；Xi是包含建筑面积、占地面积和与33个便利设施间距离的连续变量的矩阵，同时还包含显示地块i是空地或危房的虚拟变量；Ni代表底特律的51个社区的固定效应；Yi代表2009年至2012年的年度固定效应；Ricd和Ricv分别代表半径c的空间范围内危房和空地的空间强度，是本研究的关键变量。Ricd和Ricv的参数是计算房产价值变化引发的房产税收的输入值，因此在OLS情况中讨论对其的识别非常重要。
因变量和自变量间潜在的同时性是需要考虑的关键问题。由于研究中生成的变量Ricd和Ricv基于2009年的调查数据，而房地产价格数据则分布于2009年至2012年，因此大部分销售活动发生于对空地和危房分布的调查之后，因此可能存在影响房屋销售决策和销售价格的缺失变量，或者也可能存在研究无法完全考虑的样本选择偏差。由于这些原因，研究的估计不能确定是否具有因果关系，因而应被视为更具描述性的分析。但是，由于论文使用的研究方法和时间序列数据的特点，Ricd和Ricv与价格之间可以形成强力的关联。因此这一分析有助于决策者和研究人员更好地理解衰落城市中拆除政策的有效性。
（三）研究结果
拆除危房通过减少毁坏的房产数量产生了正向价格效应，空地则由于几乎不存在的再次开发过程产生了负向价格效应。两个价格效应的比率约为1.8，并具有99%的显著水平。这种对价格的影响在研究中的不同空间范围内均保持稳定。根据享乐回归方程的系数估计，拆除危房提高了房产销售价格的0-170%，空地则降低了房产销售价格的0-60%。危房拆除带来的房产增值较危房拆除的费用支出更小，政府不能通过未来的房产税增加来弥补危房拆除的成本，造成这一状况的主要原因是底特律的房产价值过低导致的负的社会净收益。
三、研究结论
论文使用详细的底特律地块数据检验了城市危房拆除的收益和成本。研究结果显示，拆除危房会对周边0.125英里范围内的房地产产生正价值效应。首先，作者研究了底特律这一严重紧缩的房地产市场中的拆迁政策。然后，作者考虑了拆除危房的积极作用和剩余空地的负面影响，尽管存在积极的影响，但是在非常乐观的情况下社会净收益也是负的。最后，作者计算了全部收回拆除费用的时间，在非常乐观的情况下通过增加物业税收来回收成本的时间可能超过50年。这一状况的原因在于底特律房地产价值很低导致危房拆除带来的收益很小，该市的房产均价增加约5倍才能产生积极的净社会效益。
在目前的情况下，危房拆除政策不能仅由效率标准衡量，必须考虑促进社会公平，清除投资障碍，带来协同作用（例如，改善公共服务，减少犯罪，降低公共服务成本）等因素的影响。此外，政策制定者可以增加危房拆除政策的效益。例如，通过鼓励邻居购买空置地块，可以避免其对房地产价值的负向影响；针对房地产价值更高的市中心周边地区实施危房拆除政策，有助于产生更高的净收益并缩短成本回收时间。论文的研究为当前情况下底特律的危房拆除政策提供了有效的评估，其使用的框架方法适用于美国其他地产市场紧缩的城市。（申占恒，周玉龙）
