文献来源：David Fleming,Arthur Grimes,Laurent Lebreton,David Maré,Peter Nunns.Valuing sunshine[J].Regional Science and Urban Economics,2018(68):268-276.
摘要：阳光会影响人们的住房决策。城市建筑的密集可能会减少邻近房产的日照，造成负外部性。迄今为止，还没有对这种外部性的成本进行严格的估计。在新西兰惠灵顿，我们使用了5000多个房屋销售的观测数据，推导出购房者为额外的日照时间的平均支付意愿。在控制了区位排序和享乐回归等其他因素之后，我们发现每天多一小时的日照时间，则房屋销售价格增加2.6%。经过一系列检验后，这个结论是稳健的。本文的研究结果可以用来衡量城市发展所带来的负外部性，并完善那些旨在解决发展对邻近房产日照影响的法规。
一、研究背景
人们大都喜欢在日光下生活和工作，因此，其他条件相同时，人们更愿意居住在阳光充足的房屋里。然而，城市建筑的增加可能会导致新建筑遮蔽了邻近建筑，减少现有住宅的日照时间，以致于产生负外部性。在实践中，规划部门要么忽视这种外部性，要么通过(通常是不灵活的)监管规则来规定相应的建筑参数。经济学家通常倾向于使用基于价格的工具来处理外部性，但是，到目前为止，城市经济学文献还没有找到一种严格的方法来给这种负外部性估价。事实上，在享乐房价指数中，阳光一直是被忽略的变量。我们力图弥补这一缺陷，采用一种享乐价格理论的框架来估计住宅购买者每天在阳光照射下所得到的价值。我们把新西兰的惠灵顿作为我们的目标城市，对核心城区每一处房屋的模拟太阳光数据进行分析。在此基础上，考虑阳光角度、建筑轮廓以及城市景观的自然特征，我们能够测量每个住宅在一年中每一天的平均日照时长。我们将阳光的数据与住宅的其他特征联系起来，并与市场售价相关联。对住宅阳光的享乐价格分析遵循标准程序，特征向量包括一组标准变量。研究发现，其他条件不变时，每天每增加一小时的日照，会导致房价上涨2.6%。我们在不同季节和郊区检验我们的结论，这个估计值几乎是不变的。我们的研究结果可以被市政当局用来评估城市潜在的新建筑所造成的外部性，并作为开发商价格机制的一部分(例如向采光受影响的邻居支付遮阳费)。我们的研究结论是基于惠灵顿这个特定的城市，但我们使用的方法同样可以用来评估其他城市的阳光价值。
二、数据
我们选择新西兰惠灵顿的核心城区作为研究重点，因为它具有几个特点：首先，这个城市很小，所以相对于大城市而言，在服务和设施方面的住宅异质性较低。其次，当地房地产市场十分稳定，研究涉及的期间内没有出现重大冲击。第三，这个城市的地理特征——有几个山丘和山谷穿过城市——导致在小范围内日照的高度异质性，这也许是惠灵顿最重要的特征。因此，在狭窄的邻近地区，由于丘陵、山谷和附近的建筑物的影响，有不同时长的日照。
（一）住房销售数据
我们使用的是新西兰房地产协会提供给我们的住宅数据(不含公寓)。该数据包括从2008年1月至2014年12月在惠灵顿销售的房屋的特点和售价的详细数据。这些数据包括:住宅的销售价格、位置、卧室数量、楼面总面积、用地总面积、房屋建成时间、停车场、销售日期等。在对这些数据进行了一些必要的处理后，最终样本包括5584个观测值。
（二）住宅视野和高程数据
利用惠灵顿市政厅提供的高分辨率数字高程模型，我们建立了包含建筑形状和自然地形的地形模型。利用这个模型，我们计算所有房屋屋顶的海拔高度，然后，我们计算出在屋顶层的地平线所给出的每个属性的视距。这些计算结果，可以刻画出城市地形的陡峭程度和每个住宅的视野开阔程度。
（三）阳光的数据
一旦我们知道观测者在地球上的位置和高度，以及当地时间，我们就可以精确地确定太阳的位置，再加上地形、住宅视野等因素，我们就可以确定了每一天的日照时长（假设均为晴天）。我们5584个样本每天平均日照时长为8.7小时。正如我们预计的那样，平均日照时长的差异性很大，最小值为3.7小时，最大值则超过11个小时。
三、模型构建和估计结果
为了估计日照时长对房价的影响，我们建立如下模型：
log(Yit)=β*Sunlightit+γ*Xit+αMB+δt+eit
其中Yit是房屋出售价格， Xit是一个享乐变量：包括房屋高程、视野、卧室数量、总建筑面积、总占地面积等，αMB是网络区块固定效应，δt是时间固定效应，eit是误差项。
使用OLS对上述模型进行估计，在控制了区位排序和享乐回归等其他因素之后，结果发现，每天每增加一小时的日照时长，会导致房价上涨2.6%。为了检验这一结论的稳健性，我们把5584个样本分成两个子样本：2008年至2011年中期(样本数 = 2667)、2011年中期至2014年(样本数 = 2917)。这两个样本回归的结果分别产生了2.8%和2.5%的阳光价值系数(二者之间没有统计学差异)。这表明在相对较短的时间内，由于城市发展导致阳光的潜在变化并不影响我们的估计结果。
四、研究结论
采光是购房者考虑的一个重要因素，在惠灵顿这样一个气候凉爽的城市尤其如此。然而，自然和人为的特性可能会遮挡一些房屋的阳光，导致这些住宅的价值损失。迄今为止，在城市经济学文献中，没有一项研究估算过阳光对于购房者的价值。我们的研究发现每天每增加一个小时的日照时间，会使住宅的市场价值增加2.6%左右。这一结论通过了稳健性检验。在政策层面，我们的研究可以被用来制定基于价格的政策，而不是刚性的监管政策。例如，考虑一项新开发项目，该开发项目将导致一幢毗邻的住宅每天减少一小时的日照，由此导致房屋价值损失2.6%。开发商可以补偿附近的房主，而不是调整建筑高度。这样，开发商更有可能实现开发目的。如果开发商发现不值得支付这个补偿，那么最优的结果就是停止开发。相反，如果开发商能够承担这一补偿，那么社会最优的结果就是继续开发，并且从公平的角度来看，邻居会因为采光受影响而得到补偿。开发商自己也可以利用这些新信息，在开发项目决策时，必须估算房屋的最终售价。2.6%这一阳光的价值是基于一个特定的城市，但在其他城市，我们的研究方法可以复制。这样，规划部门处理阳光问题的政策工具可以从监管转向以价格为基础的方法。规划人员在计算城市发展的成本和收益时，也多了一项重要的考虑因素。(徐赛、周玉龙)
