文献来源：Xi Yang. The effects of home ownership on post-unemployment wages[J]. Regional Science and Urban Economics, 2019，74：1-17

摘要：本文研究的是拥有房屋对于求职结果的影响。以往文献主要关注的是拥有房屋对于失业率与失业持续时间的影响，而本文研究的则是拥有房屋与结束失业后再就业所得工资之间的关系。利用1996-2008年的美国收入及项目参与研究跟踪调查的数据，研究发现，拥有房屋会降低失业后再就业的工资，当拥有房屋的失业者所在的房地产市场或劳动力市场低迷时，这种负面影响尤其明显。在将州一级的抵押贷款利息扣除作为衡量房屋所有权的工具变量后，这些结果是非常稳健的。

关键词：求职、失业后再就业工资、住房所有权

1.引言

许多文献都对拥有房屋所有权如何影响劳动力市场进行了研究，包括拥有房屋是否会降低劳动力的流动性，以及是否会导致不理想的求职结果等。至今为止，大多数现有研究的范围仅局限于拥有房屋对于失业率或失业时长的影响，而拥有房屋所有权对于工资的影响则少有人关注。为了弥补这一不足，本文探究了求职期间工资的动态变化，并评估了拥有房屋所有权对于失业后再就业工资的影响。从研究模型上看，拥有房屋所有权对于失业后再就业所得工资的整体影响比较模糊，因为在本地和外地劳动力市场存在相反的影响（Munch等，2006）。相对于租房者而言，拥有房屋的人在地区之间流动的成本较高，因此他们对于外地劳动力市场的工作，所预设的保留工资往往较高，而对本地工作预设的保留工资则较低。因此，无论外地工作的工资是否更高，拥有房屋的人在结束失业之后，移入外地劳动力市场就业的比率较低；并且无论本地工作的工资是否更低，他们进入本地劳动力市场的比率较高。由此，拥有房屋对于失业后所得工资的实际影响，取决于本地或外地劳动力市场的影响有多大。考虑到潜在雇主也可以影响失业后所得工资，因此要预测拥有房屋对于工资的影响就更加复杂。一方面，根据工资议价理论，拥有房屋的失业者不愿移动（到外地），由此导致在外地的可选工作机会较少，并且议价能力也较低。

2.模型构建

(1)数据来源

本文使用了来自收入和计划参与调查数据库(SIPP)的1996年、2001年、2004年和2008年的面板数据。每个SIPP中的面板数据均调查了在3-4年期间共大约4万户家庭，并提供了有关就业状况和工资的每月信息。本文所使用的样本仅限于在样本期内曾有过失业经历的青年男性。使用失业前工资来衡量职工的技能水平，其中失业前工资是指本次失业以前所领取的工资，能有效衡量职工的技能水平。因为数据中并未直接体现工作年限，本文通过衡量失业时的年龄，以估计工作年限。样本中的工人被区分为白人、黑人和其他种族。数据按三种教育层次分类：高中以下、大学、大学以上，其中高中以下为参照组。

(2)实证方法

为了调查拥有房屋对寻找工作的影响，本文使用以下模型进行估计：

其中表示失业个体；表示求职结果变量，包括再就业工资的变化与失业持续的时间。再就业工资变动按照失业前后之差计算，失业持续时间按连续两个就业期之间的周数计算。表示虚拟变量，将拥有房屋的人定义为1，租住房屋的人定义为0。

本文的主要目的是得到一致的估计参数，用来衡量拥有房屋对求职结果的影响；是控制变量的向量，包括失业前的工资和大量的人口统计变量，如年龄、种族、教育、婚姻状况、子女数量和职业。年龄不是直接由数据得到的，而是在失业时所测量的，以近似于工作经验的年数。样本中的工人被分为白人、黑人和其他种族。教育分为三个层次:高中以下，大学以上，其中将高中以下为参照组。

3.结论

本文研究了拥有房屋对于劳动力市场的影响。以往文献专注于失业率与失业时长，而本文则强调拥有房屋能对工资产生负面影响。通过关注失业工人，本文研究发现拥有房屋的人在失业后再求职时对所得的工资要求比较低，尤其是在房价处于下降趋势或劳动力市场处于低迷的地区。本文进一步区分了拥有全部房屋产权和背负按揭贷款的有房人群，以及在私营租房市场租房和存在政府补贴租金的租客人群。研究发现，相对于持有全部房屋产权的人而言，还贷人士更愿意降低工资，这可能是出于还贷要求。此外，政府补贴租金的租客相对于普通租房租客而言，失业后取得工资的降幅更大，这可能是因为他们害怕失去租房补贴，不愿意接受要迁往外地的工作。根据上述研究结果，可以全面了解求职过程中拥有房屋产权的状况与工资动向之间的关系。

上述发现涉及到围绕特定政策的争论，即：政府应当在何种程度上推动人们拥有房屋？尤其是考虑到，政府已投入大量公共资源以提高美国的房屋所有率。例如，2016年，联邦政府实行了按揭利息减免、房产税务减免、以及免交房屋出售资本利得税政策，为此损失了约1350亿美元的潜在税收。在为上述税务优惠政策辩护时，人们往往称拥有房屋具有积极的外部性，例如能促进健康、对儿童有利（Dietz和Haurin，2003），可能会提高地区设施与社会资本（social capital）的投资（DiPasquale和Glaeser，1999）。然而，本文的发现却显示，拥有房屋的一大弊端在于，它会令劳动力市场僵化，同时降低工资水平。也就是说，拥有房屋就意味着要在居住优势和就业优势之间作取舍。要证明政府提高房屋拥有率的政策是合理的，不仅需要考量拥有房屋对于社会的益处，也要考虑其对于劳动力市场的影响，从而重新评估拥有房屋的效应，并确保前者足以抵消后者。（吕祥伟，周玉龙）