文献来源：Zheng Chang, Jing Li .The impact of in-house unnatural death on property values: Evidence from Hong Kong [J]. Regional Science and Urban Economics, 2018，(73), 112-126

摘要：非正常死亡的发生对房产价值存在负向影响。本文旨在从地理位置和时间范围上来评估香港非正常死亡对房屋价值的影响。采用双重差分方法，从空间和时间变化的视角，研究发现非正常死亡事件对社区住宅具有显著的负外部性。就平均而言，在非正常死亡发生后，其所在的房屋单元在价值上会下降25%。同一楼层附近的房价也出现了4.5%的大幅下跌。同一栋楼其他楼层的房价下跌了2.6%左右。同一物业区内其他栋楼平均价值下降约1%。从时间上看，死亡事件发生后的价格走势呈现U型。在死亡事件发生后4-5年，房价继续下跌，随后逐渐回升。本文还记录了不同类型的死亡发生率(如谋杀、自杀或事故)和不同类型的购房者(本地购房者、投资公司和其他购房者)对房屋价值影响的异质性。最后发现，死亡发生率的负外部性在很大程度上取决于严重的污名效应，而不是通过其它渠道进行传导。

关键词：非正常死亡污名效应住房外部性双重差分方法香港

1.研究背景

室内非正常死亡是发生在社区内的普遍现象。从2001年到2015年，香港报告了近6000例非正常死亡案例。本文研究了非正常死亡对房屋价值的影响，这项研究的意义不局限于香港和其他风水文化盛行的中国社会。在很多其它社会中，包括许多西方国家，如美国和英国(Walter, 1991)，死亡是一个禁忌话题，在世界上很多地方，死亡的发生率很可能会影响一个家庭购买房屋的意愿。这是因为，家庭通过评估房屋的一系列属性来选择居住地点和购买哪个单元，除了如建筑面积、房间数量和附近的设施等常见的特征外，还有许多无形的特征，如邻里犯罪风险、对某个族群的态度，以及心理上对一个单元存在污名的看法，也在一个家庭购房偏好中发挥着重要作用。在后一种特征中，关于存在的内部非正常死亡的信息可以大大降低购房者购买一个单元以及邻近单元的意愿，具体原因可能是以下三点：第一，非正常死亡揭示了与社区有关的高犯罪率，尤其是暴力犯罪所导致的非正常死亡；第二，房屋内死亡所产生的长期外部影响可能与死亡的污名有关，因为这会对生活在附近的人产生消极的心理影响；第三，可能产生传染效应，影响附近的房价。由于室内非正常死亡发生率并不罕见(与犯罪相比)，因此其对房屋价值的影响不容忽视。更广泛地说，本文的研究表明了传统文化信仰从心理或行为上对房价影响的重要性，这将会加深对住房外部性和资产定价的理解。

2.模型构建

（1）数据：

本文分析中使用的数据有两个主要的来源，第一个来源是EPRC有限公司的房屋交易数据，该有限公司是香港最大的数据供应商。在EPRC的数据集中有几种类型的居民住宅，包括庄园、独立房屋、村舍和公共住宅。独立房屋在规模和单元数量上都比庄园小。庄园和独立房屋是香港私人住宅市场的主要组成部分。据统计，现在共有约970个庄园及3万个独立房屋。村舍是农民在郊区建造的小型住宅，一般有2-3层。与私人住宅相比，出售的公共住宅单位必须满足各种政府规定，在这种情况下，交易价格不能单纯由市场决定。第二个关于非正常死亡发生率的数据来源，主要来自两个公共网站和一个私人房地产咨询公司。这些网站共有超过8000份死亡记录，涵盖了2001年至2015年所有类型的住宅(办公、商业、公共房屋等)，并且对每个死者的信息包括日期、住宅类型都进行了简要的说明。将两个网站的非自然死亡事件合并，剔除重复事件后，得到在368个房屋内发现934宗非正常死亡的案例(不包括疾病)。

（2）模型方法：

为了确定非正常死亡的影响，本文采用Rosen(1974)的做法，来衡量将这种不舒适感资本化后在住房价值中占在多大程度。在估计系数时，一个典型的问题是遗漏变量带来的偏差。如果一个未观测到的单元或邻域特征与解释变量相关，那么采用普通最小二乘估计会对估计系数产生偏差。大量的研究都采用了不同的方法，如双重差分方法和断点回归方法，来解决遗漏变量(包括学校质量，犯罪，人口和财产税的资本化率)带来的偏差。为解决对遗漏变量偏差的影响，本文使用双重差分方法，对比香港整个住宅市场死亡率的跨期变化对房屋价值的影响。为了衡量地理范围的溢出效应，本文首先对同一单元的不同楼层的房屋进行回归，然后使用300米范围内的其它单元的相同楼层的房屋、不同单元不同楼层的房屋以及其它类型的房屋分别进行回归，得到估计系数。

3.结论

本研究记录了非正常死亡事件对房屋价值的影响。使用双重差分方法，研究发现发生非正常死亡事件的单元在15年的时间内(2001-2015)损失了至少25%的价值。其他单元也会受到影响，但大小取决于地理范围。其他受影响的单元价格变化趋势呈现U型，死亡发生4-5年后价格开始反转。另外，对不同类型的死亡和不同类型的购房者，影响是不同的。本文证实了非正常死亡产生的住房外部性主要是通过污名效应，而非其他途径。本文的研究是对现有关于住房外部性文献的补充，具有以下几个明显的特点。首先，本文的研究有助于理解心理学对住房价值的作用。虽然有许多研究强调心理或行为的作用对资产价值的影响，但大多数研究都集中在股票等高流动性资产上。虽然住房是最重要的资产类别之一，但在住房市场方面关于心理或行为影响的研究仍然有限。本文的研究发现，不同文化信仰产生的心理认知对社区价值观有着深远的影响。其次，本文的考察重点是长期影响，而不是1-2年的短期水平。随着其他房价持续4-5年的下跌，短期估计可能不太准确。并且通过总结双重差分的结果，证实了短期估计低估了价格下降和福利损失。第三，本文从空间、时间等视角，对死亡发生率对房屋价值的影响进行多维度检验，从而有助于从更广泛的视角理解死亡发生率对房屋价值的污名效应。（吕祥伟，周玉龙）