文献来源：Amir Forouhar & Mahnoosh Hasankhani, The effect of Tehran metro rail system on residential property values: A comparative analysis between high-income and low-income neighbourhoods [R]. Urban Studies , 2018: 3503-3524

摘要：估算轨道交通对住宅价值的影响产生了各种不同的发现。一些研究者报告轨道交通对物业价值有积极的影响，而另一些则报告说是负面的或微不足道的。本文认为，轨道交通对物业价值的影响取决于各个背景因素，可能形成不同的影响规模和方向，并导致调查结果的差异。选择德黑兰的地铁系统是因为地铁服务的城市北部和南部居住区在经济、社会和物理环境方面存在巨大差异。我们对主要位于北城的高收入居住区与主要位于南城的低收入居住区的六个地铁站做了比较分析，以确定邻近地铁站对住宅物业价值的影响。本文采用了基于前后估计策略的混合法序列解释设计，其中包括趋势分析、差异中的差异模型和定性影响评估方法。结果显示，德黑兰地铁系统南部低收入社区附近的住宅大幅溢价，而对于高收入地区靠近北部地铁站的住宅物业，地铁系统产生了负面效果。定性调查还表明，地铁站的影响受到一系列背景因素的影响，包括对公共交通的需求、土地利用规划和管理、社会文化影响以及可能的滋扰效应。

1.研究背景

城市公共交通系统在就业机会、零售行业和娱乐活动方面给人们带来了明显的好处。在社会生活方面，它不仅给人们带来更积极健康的生活方式，而且为人们提供了平等的交通便利。该便利不受年龄结构、收入差异等因素的影响。此外，公共交通在节省燃料、减少拥堵、汽油消耗和减少碳排放方面发挥了良好的作用。人们可以使用不同的公交和铁路交通方式，这使得公共交通成为一种有价值的便利设施。由此我们预计这些相对优势将反映在位于中转站附近的物业价值上。

关于铁路可达性影响的市场研究动机多种多样。一些关于轨道交通的文献集中在这个问题上，由此也为铁路投资的融资提供了坚实的基础。然而，更多文献研究的是土地价值如何影响汽车交通的运输和城市扩张，以及其刺激公共交通导向式社区增长和紧凑型城市发展的作用。地区重新分配位置的价值有多大、如何改善直接交通线路和车站的再生机会也是研究的内容之一。此外，有一些研究以交通便利地区为研究对象，考察低收入人群潜在的过境导致的整个地区中产阶级化和流离失所问题。在过去的四十年里，关于轨道交通对财产价值的影响的实证研究表明，在影响的程度和方向上，从消极影响到无关紧要到积极影响的结果各不相同，从而具体研究德黑兰的地铁系统充满现实意义。该文着重研究社会经济水平和物理环境对社区服务的影响，以及不同的城市环境中轨道交通对住宅价值的影响。

2.研究方法

研究方法采用混合顺序解释法，即在研究中的两个连续阶段，分别收集和分析定性和定量数据。为了量化铁路对房地产价值的影响，大多数研究使用了享乐价格(HP)模型。虽然该模型可以将住宅特征的影响与位置影响区分开来，但它们无法建立铁路通道与物业价值变化之间的因果关系。为了解决这一问题，本文采用了“预先/事后”方法作为一种创新的方法，使得研究人员可以比较增加或扩大公共交通前后的住房成本变化。虽然“预先/事后”方法不太常见，因为需要花更长的时间来获取数据，但它更适合建立因果联系。对于考虑增加或扩大铁路线的地区来说，它可以提供非常有用的信息。

3.结论

通常在城市地区引入轨道交通会对该地区的房产价值带来积极的影响。然而，该研究证明了这种普遍的期望完全取决于地区环境。定性调查还表明，北方和南方环境的背景因素可以解释这些变化。影响程度和方向的背景因素包括公共交通、社会文化及土地使用规划和管理。

线性趋势线(LTL)估计量对低收入社区的住宅物业价值有正向影响，但对德黑兰高收入社区有抑制作用。多项式趋势线(PTL)估计也表明，在地铁车站的影响范围内，靠近北部的高收入街区住宅物业的销售价格随着坡度的减小而增加。相反，靠近南部的车站的引入，加速了距离车站0.4公里以内住宅物业价格的上涨。

在德黑兰最新的综合规划中，完全忽略了围绕已建成的地铁站进行以交通为导向的土地利用规划的必要性。以交通为本的发展计划，不但适合地铁车站对物业价值的正面影响，也可透过综合交通及土地用途设计的多目标规划模式，尽量减少不必要的滋扰。另一方面，南部地区房地产价值上升的预期，可以刺激公共或私营部门投资于一些受到忽视、经济萧条的低收入地区。尽管投资可能需要相当长的一段时间，但是由此可以解决现存的不平等不均衡现象，是对城市公平性的全面改善。虽然这一总体效应可能会让规划当局感到满意，但住宅物业价值的增长可能并不一定会让受影响的低收入社区居民感到满意。事实上，低收入的业主和租客可能负担不起更高的税收和物业费用，因此，他们几乎不可避免地会面临流离失所的压力。此外，当地社区下层住宅的高档化以及由此产生的流离失所问题，可能带来不相容的土地使用方式的改变。因此，该文建议在引入轨道交通的地区，需要深入研究如何缓解低收入社区过度的住宅高档化带来的流离失所问题。（孙智帅，周玉龙）