文献来源：Garretsen H, Marlet G. Amenities and the attraction of Dutch cities[J]. Regional Studies, 2017, 51:1-13.

摘要：当前关于城市舒适性对城市就业和房价的影响研究主要集中于美国城市，但是由于欧洲国家劳动市场和住房市场的运作方式与美国有一定的差别，城市舒适性对于欧洲城市就业和房价的影响必然与美国有所不同。此外，城市之间的空间依赖性也是欧洲城市相关研究需要考虑的一个问题。本文通过使用大量的城市微观数据对荷兰城市舒适性和就业潜力对房价的影响进行研究，结果表明，能够提供优越工作区位和其他更多舒适性条件的城市房价更高，这些城市的吸引力也更高。

1. 引言

传统的城市经济学和经济地理学学者基于集聚经济理论对城市吸引力问题展开研究，这种集聚经济理论可以在某种程度上解释一些城市为什么与另一些城市不同：主要是规模经济效应导致了城市规模与城市经济结构的差异，并且有大量的实证文献试图确定何种类型的规模经济和生产结构能够促进城市的人口和经济增长。

近年来，一些学者开始关注城市舒适性（city amenities）对城市发展的影响，认为一个城市的吸引力不仅取决于人们能够看得到的工资和房价水平，还与城市的生活舒适程度密切相关，具有优良自然属性（如温和的气候、优美的生态环境等）、便利基础设施和完善公共服务的城市更具有吸引力。上述这三个方面的因素可以被统称为城市舒适性，从当前的研究来看，舒适性对于城市发展至关重要，但目前也存在一些争论，主要有三方面：一是在城市吸引力问题上，城市舒适性理论是否更优于传统的集聚经济理论尚无定论，并且衡量城市舒适性的相关指标数据在很多国家难以获取，极大影响实证分析的可操作性；二是城市间的空间依赖关系在以往关于美国城市舒适性的研究中没有明确体现，这与美国的城市空间分布特征有很大关系，但在城市分布密集、城市化水平较高、国土面积较小的欧洲国家值得引起关注，因为很多人居住在一个城市，但工作在临近的另一个城市，从而形成了城市间的空间依赖关系；三是不同国家劳动市场和住房市场的运作方式有较大差别，增加了方法运用的复杂性，正如在许多欧洲国家，劳动力和住房市场的运作方式与美国的情况有很大不同，因此，城市舒适性可能会对城市劳动力或住房市场产生不同的影响。

城市舒适性理论的基础模型是Roback提出的Hedonic模型，这是一种空间均衡模型，它将家庭消费者视为模型的核心主体，消费者在进行区位选择时依据效用最大化原则（等同于支出最小化），如果在位置j处所获得的效用高于位置i处获得的效用，这些消费者将从i迁移到j，直到两地带给消费者的效用水平相等时迁移才会停止，此时从消费者的角度来看实现了空间均衡。而该模型中一般有三个内生变量：工资、人口规模、非贸易品价格（一般选择房价），其余的城市相关变量视为外生。

但是在本案例的研究中有一些不同，首先，人口规模在这里是外生变量，因为荷兰的人口增长已经停滞，很多区域出现人口负增长，即便是经济发达的大城市人口规模也没有呈现增长态势，这一点不像发达国家中人口依然较快增长的美国。所以，在荷兰，城市舒适性的高低不会对城市人口规模产生较大影响。其次，工资在荷兰也是内生变量，因为与区域间房价差异相比，荷兰城市间的工资差异相当有限，这主要是政府对各地区工资水平统一调控的结果。如下图所示，图1给出了城市间工资差异，图2显示了城市间房价差异，实线所划定的是荷兰的50个大城市。综上两方面所述，荷兰城市人口规模与城市工资差异与荷兰的城市发展情况并不特别相关，这两个变量均可视为外生变量，则只剩下城市房价（非贸易商品的价格）一个内生变量，因此在针对荷兰的模型应用上要与美国城市研究案例有所差别。

此外，由于荷兰城市分布紧密，某个城市的吸引力也取决于附近城市的工作机会和舒适性，城市间的大规模通勤和短途旅行意味着，人们可以在一个能够提供更好工作岗位的城市工作，但居住在舒适性更高的城市。因此，空间依赖性必须予以考虑。

基于上述讨论，本文提出的核心假设是，在控制工作机会、房屋特征以及其他变量的情况下，舒适性更高的城市房价将更高。下文将通过实证分析对这一假设进行验证。

2.指标选取

主要包括城市房价、城际间的就业指标、反映城市舒适性的指标三方面，此外还有一系列控制变量。具体来看，首先，城市房价选取2006年覆盖全荷兰的4007个细分区域可完全拥有私人产权的商品房每平方米平均价格（如上图2所示）。

其次，对于反映就业的指标，因为要考虑城市的空间依赖问题，这里采用“就业潜力指标”，用以衡量居住在某城市的居民从周边其他城市获得的就业岗位数，计算公式如下：

等号左边Ji~即为城市i的就业潜力变量，等号右边则分为两部分，w(0.5×tij+0.5×tji)表示i城市接受通勤时间T的就业人数比例（基于一项全国社会调查），T=0.5×tij+0.5×tji，tij和tji表示早晚i、j两地开私家车的通勤时间，并根据调查情况考虑了交通拥堵增加的时间，Jj表示城市j提供的就业岗位总数。Jj一定时，T越小，w越大，Ji~也就可能更大。此外，考虑到火车通勤的居民，还选取了居民住所到最近客运火车站的距离，同样根据全国社会调查获取数据。

第三，对于反应城市舒适性的指标，总结为下表：

最后，其他的控制变量包括一系列与住房相关的变量：城市公租房比例、二战前建成并仍在使用的房屋比例、独立式别墅比例、半独立式别墅比例、只拥有使用权而无完全产权的公寓比例、排房比例。

3.计量回归与稳健性分析

采用截面数据进行计量回归，被解释变量为完全产权商品房每平米价格，核心解释变量为计算所得的“就业潜在指标”和一系列城市舒适性指标，模型还包括其他控制变量。计量回归结果如下表1所示，其中第一列为采用OLS进行的基准回归，第二列至第四列为采用MLE的回归，第三列为剔除了可能造成多重共线性的解释变量，第四列为剔除了可能造成明显内生性问题的解释变量。此外，还进行了稳健性检验，分别考虑了受教育程度较高的居民与城市舒适性之间的内生性问题、荷兰特殊的劳动市场工资制定情况对房价的影响、荷兰特殊的人口空间分布与增长情况对房价的影响、企业区位选择对于居民住房价格的影响四方面。稳健性检验的回归结果见下表2所示。

4.结论

从上述回归中可以得出结论：城市舒适性越高、就业潜力越大，该城市的房价也会越高。但是必须谨慎对待因果推论，因而能够接受的说法是，城市舒适性和较短的通勤时间与城市房价上涨相伴而生。此外，具有吸引力的城市是那些能够提供较高舒适性以及大多数居民住所与工作地点之间距离较短的城市，或者说人们愿意花更多的钱住在舒适性较高和接近工作地点的城市。（魏巍，周玉龙）