文献来源：Ben-Shahar D ， Gabriel S ， Golan R. Can't get there from here: Affordability distance to a superstar city[J]. Regional Science & Urban Economics ， 2018.
摘要：本文探讨了一个超级明星城市的住房可承受距离。住房可承受距离是根据在邻近的超级明星城市消费经过质量和消费调整的住房单元所需的家庭收入的增长来定义的。分析的重点是以色列的超级巨星城特拉维夫。在2000至2015年间，特拉维夫的住房可承受距离增长了约60%。此外，在未婚、非大学教育和移民家庭中，可承受性距离提高。可承受距离的向上移动与城市向外迁移的增加有关。面板数据的分析表明，政策干预，包括对区域交通基础设施的投资和新的地方住房供应，在调停住房可承受距离方面是有效的。
一、研究背景
超级明星城市的一个显著特征是房价上涨的速度。为了保持房价的持续增长，足够比例的人口必须对超级明星城市保持偏好，以便在住房供应受限的情况下产生对这些地点的过度需求。本地生产力或设施的持续增长同样可能会导致房价上涨。然而，在某些条件下，房价上涨的高涨可能会播下超级明星城市灭亡的种子。如果不伴随生产力的提高和相关的工资增加，房价的上涨可能会降低名义上的承受能力，从而使得这些地点超出普通家庭的承受能力。名义负担能力的下降可能会在跨城市持续平衡的背景下刺激家庭和就业的净迁移。因为低收入和高收入家庭在生产中互补，所以经济适用房的缺乏可能对巨星的产量产生负面影响。无论如何，超级明星城市需要足够的负担得起的住房，以及必要的公众（例如，警察、火灾、教师和护士）和其他服务人员的进入。
本文研究了超级明星城市与周边地区的住房承受能力差距。作者提出了超星城市住房可承受距离的新度量，定义为家庭在邻近的超星城市消费标准化住房单元所需的收入增量。住房可承受距离的计算是基于一个新的质量和消费标准化的住房可承受性度量，该度量调整了家庭和各地点的住房消费的规范性变化。作者记录了住房负担能力距离的空间变化和时间动态，识别了与可负担能力距离提高相关的人口特征，并计算了与该测量值相关的基尼系数。然后，作者研究的负担能力距离的超级明星城市迁移流的后果。最后，作者评估了众多政策干预（包括交通基础设施投资和超级明星城市新住房供应）在调停负担距离中的作用。
二、研究思路
本研究采用来自以色列的个体级家庭数据来计算对特拉维夫的可承受距离。近几十年来，特拉维夫的房价持续高速增长，成为以色列唯一的超级明星城市。特拉维夫地铁区以独特的文化和自然设施为特征，是以色列新兴的技术和创新部门的所在地。
在计算到超级明星城市的负担能力距离时，作者处理了传统住房负担能力测量中固有的潜在偏差。具体而言，最普遍的衡量负担能力的指标是家庭住房价格收入比，由于家庭之间在住房服务的偏好和消费方面的系统性差异，其信息量可能较少。例如，由于住宅服务的标准消费低于标准，家庭可能具有更高的负担能力；或者，由于住房消费高于标准，家庭可能显示出低水平的承受能力。
为了解决这些问题，作者利用来自广泛的以色列微观数据集的信息，将各个家庭与具有相似人口特征的特拉维夫家庭的平均住房消费捆绑进行匹配。这种匹配使得住房服务的偏好和消费随着家庭人口特征和时间有系统的变化。通过这种方法作者发现，人口统计学调整过的群体可能在明星和非明星城市地区系统地消费不同组合的住房和特定地点的设施。使用享乐方法，作者估计这些标准化的消费束在超级明星城市的价格。在给出关于标准消费束、特拉维夫估计质量调整价格、原籍地住房消费估计价格和家庭净收入的信息后，作者计算住房质量和消费调整后的距离超级明星城市的住房可承受距离。
在研究中，论文首先介绍并提供了一个方法的基础上衡量一个超级明星城市的负担能力距离。其次，论文描述了数据和样本，包括变量定义和相关的汇总统计。然后，作者计算了到特拉维夫可承受距离。作者描述了跨空间的住房消费变化和物理距离的影响，还计算了ADS基尼系数，以及评估可承受能力距离与人口特征之间的关系。最后，作者评估了可承受距离与从超级明星城市外迁之间的关系，并评估了政策杠杆（包括新建筑和交通基础设施投资）在调解到特拉维夫的可承受距离增加中的作用。
三、研究设计
论文提出了一种衡量超级明星城市可负担性的新方法——超级明星城市的可承担能力距离（ADS），代表一个居住在超级明星城市以外的家庭购买邻近超级明星城市的质量和消费调整住房单元所需的净收入增量月份。作者按如下方式计算ADS指标：首先，按年度对住户样本和基本人口统计特征进行分层，以生成相互排斥的住户群，每个住户群由A，C和Y（以下称为ACY）表示，其中A是家庭成年人，A=（1 ，2，...，5及以上）； C是一个家庭中的孩子数，C =（1 ，2，...，8及以上）； Y是观察家庭的年份，Y =（1998 ，1999，...，2015）。例如，家庭i，i∈（A=2 ，C=3 ，Y=2010）描述了一个家庭属于一个群体，其特征包括2个成年人和3个孩子，在2010年观察。接下来，对于每个群集，作者使用居住在超级明星城市的那些家庭来计算该群集的标准化住房消费。作者将每个集群的“超级明星组”称为ACYs。每个超级明星组NRSACY的标准化住房消费是平均房间消费：
其中，i代表住户，NRSi∈ACY是ACY和S城（超级明星城）的住户i的住房消费，NSACY是ACY和城市S的住户数。然后，根据住房市场的所有住房交易，作者估计每个城市形式的特征价格方程：
指数j和l分别代表住房交易和城市； P表示交易价格； NR是单位的房间数；Floor是建筑物所在的楼层；CHARACTERISTICS是其他住房单元特征的向量； DumNew是一个虚拟变量，对于年龄最长为1年的单位等于1，否则为零。另外，TFE是时间（年）固定效应的向量，ln（⋅）是对数运算符，γ1至γ3是估计参数，γ4和γ5是估计参数的矢量，ε1是随机扰动项。对于样本中的每个城市l（其中一个是超级明星城市），上述方程使用NR，AGE和FLOOR变量的线性样条分别进行了估计。进一步，可以计算出：
以及
其中i，l和S分别代表家庭，城市（超级明星城市除外）和超级明星城市；NRli∈ACY，Floorli∈ACY和CHARACTERISTICSli∈ACY分别是家庭i（l中的i∈ACY）所占住房单位的实际消耗房间数、楼层位置和其他资产特征。NRSACY，FloorSACY和CACTERISTICSSACY是超级明星组ACYs消耗的标准房间数、楼层位置以及矢量超级明星组ACY的平均值的其他资产特征；TFESY是适用于超级明星组ACY的时间固定效果的向量；γ1至γ3，γ4和γ5图5是估计系数和系数矢量。基于这些估计系数，作者计算了与城市l中的家庭i实际住房消费相关联的预测价格，以及超级明星城市的家庭消费调整住房消费束（按住户群，ACY）的预计价格。
最后，给出家庭净（税后）月收入，Income，作者计算出：
即为在ACY和城市l的家庭i的超级明星城的住房承受能力距离。换句话说，ADSli∈ACY计算了生活在城市l（超级明星城市之外）的家庭购买相邻超级明星城市的标准化住宅所需的净收入增量月份。
四、研究结论
作者估计，2000-2015年期间，特拉维夫和以色列其他地区经质量调整的房价指数水平差距不断扩大。此外，结果显示，在同一时间范围内，到特拉维夫的住房可承受距离增加了约60%，尤其在以色列外围内盖夫和加利利地区的居民中。对以色列的尼系数的计算进一步表明可承受距离不平等的水平升高。然后，作者采用面板数据来评估负担能力距离和超级明星城市人口流动之间的关联。考虑到潜在的内生性，作者的结果证实，距离特拉维夫的可承受距离的增加与从城市向外移民的增加有关。作者发现，可承受距离内10个月净收入的增加导致6-7％的特拉维夫居民迁出。
超级明星城市的领导人可能寻求调解由于不利的分配和就业机会问题造成的住房可承受能力差距，并防止当地经济基础的侵蚀。作者评估了政策干预，包括区域交通基础设施投资和超星级城市住房供应的增量。研究结果证实了这些措施在降低到特拉维夫的住房可承受性距离中的作用。特拉维夫新建100套住房与住房可承受距离下降0.7%有关，而政府在交通基础设施方面的GDP增加1%与住房可承受距离下降35%有关。研究结果表明，包括交通基础设施投资和住房建设在内的政策机制在调解可承受距离提高的问题方面是有效的。（申占恒，周玉龙）
