文献来源：Agnew K, Lyons R C. The impact of employment on housing prices: Detailed evidence from FDI in Ireland[J]. Regional Science & Urban Economics, 2018（70）.

摘要：就业机会是城市所能提供的最有价值的便利条件。在城市经济学中，就业机会是房屋租金的主要驱动力，也是房价和土地价值的关键决定因素。然而，由于识别策略的问题，研究者们对就业对房价的因果影响知之甚少。我们的研究第一次提出了就业变化对房价的因果影响估计，包括房屋的出租价格和销售价格。我们构建了一个专门的数据集，该数据集涵盖了2007年-2013年爱尔兰的140万个房价和FDI的数据。研究结果显示，在新增1000个工作岗位1-2年后，附近房产的月租金将会上涨0.5%-1%。房产销售价格将上涨至少为2%。平均来看，在2009至2013年，出口导向型FDI公司创造的净就业大约使房产价值增加4800万欧元，使房屋租金增加800万欧元。我们也估计所有FDI公司创造的净就业机会对房价的总影响，在2013年使爱尔兰房价增加4.4亿欧元，增幅略高于1%。

一、研究背景

城市群是现代经济的核心。城市在全球土地利用中所占比例不到1%，但在现代经济活动中却占绝大部分比例。在理解城市经济学的过程中，房屋租金是一个很重要的概念，因为它抓住了距离城市中心的机会成本。城市中心的价值既体现在消费的便利性上，也反映在就业的便利性上。最近的研究往往集中在城市消费的增长上，而就业机会仍可能是城市所能提供的最重要的便利条件。

本文考察了国际贸易公司的就业变化对附近房屋价格的影响，包括销售价格和租赁价格。在国际贸易公司创造就业机会之后，应该会刺激住房需求，从而提高房价和附近土地的价值。这包括直接效应——新工人的工资，也包括间接效应，因为工人的工资在当地经济体系中循环。

为了研究就业和房价之间的联系，本文使用了两个独特而丰富的空间数据集：一个是关于房价，另一个是关于从事国际贸易的公司的年度就业状况，这两个数据集都涵盖了整个爱尔兰经济。爱尔兰的情况具有双重意义。首先，按人均计算，爱尔兰是世界上出口导向型FDI就业机会最多的国家之一。再加上大衰退期间的失业，在数据集中产生了显著的时空差异。第二，在观测期间内，爱尔兰的住房供应极为缺乏弹性。在2006年至2012年间，新建住宅的数量下降了大约90%，而在这段时期内，房屋存量的损耗也在减少。因此，虽然在更一般的情况下，新就业的财富效应将是房屋数量和房价的结合，但在这种情况下，由于房屋数量的基本稳定，就业效应将主要通过房价反映出来。我们的数据集详细描述了2007-2013年整个爱尔兰经济的住房、就业和其他区位特征。

二、数据

1.房产数据

房产数据来源于爱尔兰最受欢迎的房产网站daft.ie。该数据集包含了2007年1月到2013年4月爱尔兰100多万套出租房产和30多万套出售房产。爱尔兰2011年的人口普查数据显示，全国住房总存量略低于200万套，同时约有50万户家庭租房。每套房产都按照其地理坐标的地址定位。除了位置之外，该数据集还包括房屋的上市日期、标价、房屋的类型、面积等特征。

2.就业数据

就业数据来源于爱尔兰2004-2013年度就业调查。就业调查通过邮政调查和广泛的电话随访记录了每年的就业情况，调查期间为上年11月1日到本年10月31日。该调查根据地理坐标定位每家公司及其分支机构，并记录每家公司的部门、员工数量，以及该公司员工主要是外国人还是爱尔兰人。我们的观测数据包含1770家外资企业。超过四分之一(27%)的外资公司坐落在都柏林市中心，另有18%分布在都柏林县。外资公司集中在制造业、金融保险业以及信息和通信业。

对我们来说，最重要的变量是每家公司的年度就业水平。我们通过计算每年的净增就业机会来描述就业变化情况。例如，如果一家公司在某年新雇佣210名员工，解雇10人，这家公司的就业变化情况就是增加了200名员工。数据显示，在与金融危机期间(2007年-2009年)，外资企业的就业率下降了11%，但在2009年至2013年间恢复了12%。

3.区位因素

除了就业以外，其他因素也可能影响房产的价值。因此，我们加入了一组丰富的控制变量。这些变量包括：交通便利性、环境状况、教育资源、购物便利性、治安状况、房屋空置比例等等。

三、模型和估计结果

为了估计就业对房屋租金和房屋售价的影响，我们采用享乐价格法，建立了以下模型：

lhp = ƒ(employment, physical, location) + ε

其中lhp表示房屋租金或房屋售价的自然对数；employment代表就业变量；physical代表与房屋属性有关的变量，如房屋面积、户型等等；location代表与区位因素有关的变量，如犯罪率、交通便利度等等。

估计结果显示，在新增1000个工作岗位1-2年后，附近房产的租金将会上涨0.5%-1%。房产销售价格将上涨至少为2%。房屋租金会随着所有类型企业的就业状况而调整，而房产销售价格只会随着大中型初创企业的出现和退出而变化。另外，失业比就业对房价的影响更大，如果失去了1000个工作岗位，那么附近的房产在1-2年后租金就会下降7-12%。就新增就业的行业类型对房价的影响来看，信息和通信业公司的就业效应为10%，而制造业公司就业效应仅为2%。

四、结论

我们把研究结果扩展到整个FDI就业存量中，可以估计爱尔兰FDI总就业对其房地产财富存量的影响。结果显示，2013年，所有FDI公司创造的净就业机会使爱尔兰房价增加4.4亿欧元。

我们对就业对房价的因果关系作了初步的估计。实证结果提供了明确的证据，表明就业机会的增加会导致房屋的租金和销售价格的增加。这些结果也证实了城市经济学的一个核心的直觉性结论：居民家庭愿意为更好地进入劳动力市场支付更高的价格。(徐赛、周玉龙)