文献来源：Guignet D B, Martinez-Cruz A L. The impacts of underground petroleum releases on a homeowner's decision to sell: A difference-in-differences approach[J]. Regional Science & Urban Economics, 2016, 69:11-24.
摘要：来自环境恶化的实际或感知损害可能破坏家庭关于何时出售房屋的效用最大化决策。本研究探讨了这一相对较少被研究的主题，以实证方法检验了诸如通常在加油站被发现的地下储油槽石油泄漏的影响。该问题的普遍存在且相对同质的性质使双重差分法较为适用。研究结果显示，房屋销售的时点受到石油泄漏和清理事件的影响；这导致了更早的出售和延迟的售出，这取决于事件、主要接触途径的存在性和房屋的质量。论文最后讨论了这些结果的含义。
一、研究背景
诸如垃圾处理场、棕地、有毒废物清理点、工业厂区和地下储油气罐等容纳有害物质的地方环境破坏因素，存在一系列令人不快的美学、噪音和气味等不良特征。最值得注意的是，由于通常使用、储存或处理的材料的毒性，地方环境破坏因素也存在意外泄漏的可能性，从而可能对环境和周围社区居民的健康产生负面影响。
通常使用享乐价格模型可以推断这些地方环境破坏因素对附近家庭的影响，这些模型估计在一定距离内的房价有所下降。然而，本研究指出，享乐房产价值研究的共同解释结果，通过隐含地假设房地产市场没有摩擦并将房主视为外地居住，忽略了由于其房屋属性的不可预见变化而出售房屋的时间行为反应。例如，房主可能会在了解附近的环境破坏因素时，决定推迟出售房屋的决定。这种行为的变化表明了福利的变化，而这一福利变化存在时则可能被传统的享乐价值研究忽略。
本研究考察了住宅销售时间如何受到“泄漏的地下储油罐（LUST）”的影响。地下储油罐用于在加油站和其他商业或工业设施中存储汽油、柴油、煤油和其他有害物质。泄漏的地下储油罐带来的主要威胁是污染地下水，而地下水是近一半美国人饮用水的来源。泄漏的地下储油罐往往不如其他环境污染引人注目。媒体甚至通常不会报道地下储油罐泄漏事件，因为其通常是非地方化的破坏性事件，并且往往只影响住在非常接近区域内的几户家庭。但是，泄漏的地下储油罐数量众多且广泛。截至2015财年年底，仅美国就有超过71,800个的地下储油罐正在等待清理。泄漏的地下储油罐无处不在的特点，不仅使检验破坏性对家庭出售决策时间的潜在影响令人信服，而且促成了有效统计识别策略的实现。
二、研究设计
（一）理论模型
本研究的理论模型建立在只要价格足够低，则有人总是愿意购买房屋的前提下。更关键的问题是潜在卖家是否愿意将价格降低到这个水平。因此，该模型着重于确定卖家是否决定出售他们的房屋。鉴于标准享乐假设存在一个连续的住房供给组合，因此模型的聚焦是合理的。理论上，购买住户不受环境质量局部变化的影响; 他们可以在另一个地方找到“相同”的住房组合，并且可以享受同样的福利。与之相反，目前的居民（和潜在的卖家）必然会与他们目前的住所以及当地可能发生的环境质量变化相关。
一个家庭将决定出售他们目前的住宅（在时期t），如果他们在时期t出售房屋和迁入新房的预期效用流现值大于其不出售并留在他们目前的家中的保留效用。保留效用还包括家庭保留在未来期间出售房屋的选择。等式（1）定义了家庭何时出售家的最优决策：
家庭在时期t出售与等到未来时期出售房屋的决策，涉及潜在的效用最大化权衡。后续模型表明，这一决策取决于享乐价格，并最终取决于构成住房供给组合的特征，包括可能会外生变化的地方公共损害（如泄漏的地下储油罐）。首先考虑最大化效用的推导。有条件地在t期销售，家庭将选择一个新的住房供给组合Xt和未来的计量消费流量zt以最大化他们期望的效用现值，可以简单表示为：
接下来考虑保留效用的推导。如果一个家庭决定在t期内不出售他们当前的住宅Xt并继续住在那里，那么他们就面临以下目标：
家庭在时期t决定出售家庭的概率是最优销售效用与家庭保留效用之差的函数：
（二）识别策略
（1）久期分析
久期分析研究了事件发生的时间以及与此类时间相关的因素。或者，持续时间分析模拟基于风险的持续时间，例如，考虑到持续时间已经持续了指定的时间长度，分析“失败”或持续时间结束的时间。定义中涉及的条件概率表明持续阶段结束的可能性取决于自持续阶段开始以来所经历的时间长度。正式地，令T为表示出售房屋时间的一个离散变量，某个时期t的离散时间风险率为：
其中，Xt是描述当前住宅的协变量向量，其可能随着时间而变化。
由于在每个离散的时间间隔内，房屋为出售或不出售，因此二元选择设定自然会成为方程式（5）参数化的替代方案。这些离散时间持续模型的一般表示是：
等式（6）将回归量（β）的系数限制为随时间恒定，而截距αt可以在分析中的离散时段上变化。截距的这种变化允许对离散时间设定进行风险模型解释。F通常选择标准正态累积密度函数和逻辑累积密度函数。因此，系数可以通过面板模型估算，其中每个持续时间段允许单独的截距存在。本文采用logit设定，因此房屋所有者在t期销售房屋的概率估计为：
（2）非线性双重差分模型
考虑到处置变量的定义，方程（7）的计量经济学指标可以表示为：
在住房供给的t时段发现泄漏事件的处置效应可以计算为：
类似地，清理和完成的相应处置效应可以计算如下：
三、研究结论
实证分析表明，住宅销售的时间受到地下储油罐泄漏的显着异质性影响。泄漏的地下储油罐主要潜在威胁是污染地下水。因此，依靠公共供水系统的住宅在发现泄漏时会增加销售的可能性；一旦开始清理过程，可能性会恢复到与住宅所面临的类似水平，接近没有发生地下储油罐泄漏的情况；相对于对照组的销售概率，年销售概率的暂时增加约为16％。相比之下，依靠私人水井的住宅仅在污染清理正在进行时经历销售概率下降的情况；一旦清理过程完成，销售的可能性恢复到接近没有发生地下储油罐泄漏的水平；这种暂时的年度可能性下降约为50％。
因此，如果存在主要的暴露途径，家庭可能不容易出售他们目前的住宅，并选择一个新的住房组合来应对这种伤害。与清理过程相关的视觉线索作为信息信号，使得当前房主和潜在买家更清楚二手房的失色情况，这反过来将买家的出价降低至低于房主可接受的水平。这种效果似乎超过了当前房主保留效用的下降，可能是因为当前的房主拥有比潜在买家更多的关于供水质量的信息（即水没有实际受到污染）。
虽然我们不能宣称本文的结果可归纳为其他地区的类似事件，但我们注意到，在不同研究领域的非常不同的环境污染程度也产生了类似的影响。未来的研究需要调查其他类型的环境破坏的变化是否也影响住宅销售时间。（申占恒，周玉龙）
