文献来源：Barr J, Smith F, Kulkarni S J. What's Manhattan worth? A land values index from 1950 to 2014[J]. Regional Science & Urban Economics,2018(70).

摘要：本研究利用曼哈顿的闲置土地销售数据，构建了1950年到2014年的曼哈顿地价指数。我们发现三个主要周期（1950年至1977年, 1977年至1993年，1993年至2009年），其中1977年在城市财政危机后，地价位于最低点。我们发现总体年均实际增长率是5.5%。自1993以来，土地价格大幅上涨，年均增长率为15.8%，大大快于人口和就业的增长，这表明房地产开发的进入壁垒导致房价上涨速度快于城市福利条件的增长。此外，我们估计曼哈顿2014年可开发土地的总价值约为1.74万亿美元。这意味着自1626年初荷兰殖民者首次在该地居住以来，年均回报率约为6.4%。

一、研究背景

在1950年，美国是世界上最富裕的国家。美国许多城市保持了几十年的经济增长，并达到了人口总数的顶峰。一个深思熟虑的观察员可能预见到这些城市在未来几十年将面临一些挑战，但很少有人能预测到那些将重塑城市景观的经济力量和文化力量。美国许多大城市，如巴尔的摩、克利夫兰、底特律和圣·路易斯，再也不会像20世纪50年代那样拥有这么多的居民了。20世纪60年代的经济去中心化、制造业的减少和城市动乱的共同影响，使得80年代的美国城市变得与30年前完全不同。虽然纽约同样受到了这类经济和文化力量的影响，但它仍然是全球金融界的中心和美国最大的城市。尽管纽约经历巨大的起伏，但在衡量纽约经济的变化对其土地市场的影响方面，却少有深入的研究。由于土地价值代表城市的价值和对城市发展的信心，理解土地价格随时间推移的规律是理解城市的健康发展和城市福祉的重要组成部分。虽然有若干其他研究试图衡量纽约历史上不同时期的土地价值，但本研究是第一次系统地探讨曼哈顿在几乎整个二战后的时期的价值。在本研究中，我们提出了一个新的数据集，包含为期65年的（1950年至2014年）的曼哈顿闲置土地销售数据。我们使用这些交易数据来创建地价指数。我们发现，实际指数从1950年的100上升到2014年的3384，平均年增长率为5.5%。本研究发现有三个主要的土地价值周期（1950年至1975年,1975年至1993年和1993年至2009年）。自1993年以来，土地价值平均每年增长15.8%。基于回归的结果，我们还能够预测曼哈顿可开发土地的整体价值。，我们估计2014年曼哈顿可开发土地的整体价值介于1.54万亿美元到1.95万亿美元之间，平均为1.74万亿美元。此外，我们还将该地价指数与其他三个时间序列进行了比较：纽约总就业率、曼哈顿房地产销售指数和标准普尔500指数。

二、数据

我们收集了65年来曼哈顿公开市场的土地销售数据。在整个样本期间内，虽然数据来源的出版商有变化，但他们提供的基本信息保持了一致。我们共收集了3591个观察值，对于每一个观察值而言，我们都能获得销售的价格、地址、面积和销售日期等信息。我们忽略了交易额小于500美元的所有交易，因为低于这一数额强烈表明这不是真正的公开市场交易。对于所有的交易地块，我们获得了其纬度和经度坐标，这使得我们能够计算每个地块到我们感兴趣的地点（如百老汇）的距离。全部样本的描述性统计如下：平均每年观察值的个数为56个，中位数为52个，标准差为32.3个，最小值为4个（1969年和1971年），最大值为143个(1986年)。我们以2014年为基期，使用CPI和GDP平减指数把名义销售价格处理成实际销售价格。

三、回归结果

为了建立地价指数，我们估计了几种不同的回归模型并比较回归结果以找到最佳的函数形式。我们采用的是享乐定价模型，它将每平方英尺的地价回归到几个控制项，包括地块面积，到最近的商业中心的距离，以及公共交通等。我们汇报了使用普通最小二乘法来估计6种设定模型（分别考虑名义/实际地价、时间固定效应和个体固定效应）的结果。估计结果显示，地块面积与地价呈现倒U形的关系。小地块可能会因其形状不规则而变得廉价，而大地块可能会存在“量大从优”的折扣。街角的地段有很高的溢价，其对地价的影响幅度从13%到27%不等。到百老汇及最近的商业中心的距离会对土地价值产生负面影响，具体来说土地价值以每英里43%的幅度减少。当我们把邻域固定效应包含在内时，距离变量的统计显著性往往会减弱甚至消失。我们还发现公共交通具有正的系数，但在统计上并不显著，这可能是由于公共交通与商业中心距离变量之间密切相关。关于年份变量的系数估计值，自1950年以来，曼哈顿土地价值的名义价格增长率为8.5%，实际价格增长率是4.6%，考虑邻域固定效应后，实际价格增长率为4.9%。

四、曼哈顿地价指数、相关指数比较和稳健性检验

根据年份虚拟变量系数的估计值，可以建立地价指数。从该指数可以看出，自1950年以来，曼哈顿土地价值经历了三个周期：第一个周期从1950年到1977年，第二个周期从1977年持续到1993年，第三个周期始于1993年，在2007年达到顶峰，并在2009年达到低谷。2014年，土地价值超过了2007年的价值。在每一个周期中，上升趋势似乎都有不同的特征。从1950年到1971年，土地价值平均增长率为2.8%。从1977年到1988年的增长更为强劲，平均年增长率为23.5%。从1993年到2007年的平均年增长率为23.6%。然而，由于城市经济低迷时期的大幅下降，如果1950年投资100美元于该指数，到2014年平均年回报率只有5.5%。我们的研究结果显示：一是实际房价的上涨，是由于土地真实价值的增加。美国的住房价值指数显示，1960年至1990年期间，住房价值几乎没有变化，而美国的房产价值自1990年以来只有大幅增长。这与我们的发现吻合得很好。1993年的实际土地价值指数(第二个周期结束时的低谷)是122，这一数值与我们1950年基准年100的实际指数非常接近。二是在我们所确定的每一个周期中，土地价值指数的轨迹都非常相似——土地价值的长期持续增长，接着是突然的急剧下降，然而，目前为此我们还无法解释这一现象。最后，三是领域固定效应最强的地点是中城和曼哈顿下城。下东区和中央公园以北地区的领域固定效应最低。

为了把地价指数与其他相关指数进行比较并进行稳健性检验，我们分别使用了以下两种方法：一是把地价指数与其他三个时间序列进行了比较：纽约总就业率、曼哈顿房地产销售指数和标准普尔500指数，发现土地价格的上涨大大快于人口和就业的增长，这表明房地产开发的进入壁垒导致房价上涨速度快于城市福利条件的增长。二是把样本以1980年为界分为两个子样本分别回归，回归结果证明我们建立的地价指数是稳健的。此外，根据地价指数，我们预测2014年曼哈顿可开发土地的整体价值介于1.54万亿美元到1.95万亿美元之间。(徐赛、周玉龙)