文献来源：Huang N, Li J, Ross A, et al. The impact of the cost of car ownership on the house price gradient in Singapore[J]. Regional Science & Urban Economics, 2018, 68.
摘要：本文考察了汽车所有权成本的变化对新加坡房价梯度的影响程度。理论上认为，如果拥有一辆汽车所有权成本增加，人们就会使用其他交通工具，从而使市中心的房价上升，郊区的房价下降。然而，在实证研究中，汽车所有权的成本很可能是内生的，与各种未观察到的因素相关，这些因素也影响着房价的变化。为了研究因果关系，我们利用了新加坡汽车注册过程的一个独特特征。在新加坡，所有的汽车都必须有权利证书(COE)，但是政府为了治理交通拥堵，可获得的COE数量是有限的，并通过竞争性招标程序进行分配。我们使用每个季度可用的COE数量作为COE价格的工具变量，因为COE配额数量与COE价格相关，而与房价无关。我们发现，当COE价格上涨时，越靠近市中心的住房价格涨幅越大，这表明汽车所有权成本的上涨会导致个人增加房价支付意愿以居住在更接近中央商务区(CBD)的地方。
一、研究背景
城市的房价分布一直是城市经济学家关注的焦点。单中心城市模型认为，相对于城市中心的距离，影响房价的因素有很多。例如，随着运输成本的增加，个人愿意花更多的钱去靠近中央商务区(CBD)，这样他们就不用到很远的地方去工作了。然而，估计运输成本对城市价格梯度的影响是有问题的，因为运输成本可能与导致房价梯度的各种未观察因素相关。为了解决内生性问题，我们利用了一个特殊的工具变量。像大多数国家一样，在新加坡拥有一辆汽车，你必须获得一份注册证书，即“权利证书”(COE)。然而，与大多数国家不同的是，政府限制了可用于限制汽车数量增长的COE数量，从而减少了交通流量。为了分配有限数量的COE，政府通过竞争性的在线招标程序来分配注册。因此，在新加坡购买一辆汽车的成本中，COE价格占有相当大的一部分比例。获得COE的高成本是新加坡汽车拥有率如此低的主要原因之一。
汽车所有权的购置成本可能会影响到房屋价格的梯度，因为它会影响到对汽车的需求和其他类型的交通需求。我们通过研究汽车购置成本的变化如何影响整个城市不同地点的住房价格，并首次利用这种工具变量来估计城市房价的价格梯度。
二、模型和数据
为了估计由COE价格决定的汽车所有权成本对房价的影响，我们设立如下模型：
Pi,t = β1COEPt+β2DDi×COEPt+β3PPIt+γi+ui,t
其中，被解释变量Pi,t是第i个住宅项目在第t个季度的房价，COEPt是第t个季度的COE价格，DDi代表第i个住宅项目距市中心的距离，PPIt代表第t个季度无土地所有权的私人住宅的房价指数，以控制房价的时间趋势，γi代表第i个住宅项目的个体固定效应。因为变量COEPt存在着内生性问题，我们使用COE的配额数量COEQt作为它的工具变量。
我们的研究有3个数据来源：
一是新加坡城市重建管理局(URA)的房地产信息系统（REALIS），它包含了新加坡1995年1月以来所有私人住宅的交易价格数据。
二是2002年4月至2015年12月新加坡COE的中标数据。
三是从MapInfo获得的所有住宅项目到市中心的距离。
三、估计结果、稳健性检验和研究结论
使用二阶段最小二乘法对上述模型进行估计，结果显示，COE的价格每上涨30000新加坡元，市中心的房价上涨8.37%，距离市中心10公里的房价上涨2.19%，前者涨幅将近是后者的4倍。
为了证明上面给出的估计结果是稳健的，我们给出了另外3种检验。一是把样本限制在距地铁站超过1000米的项目中，即个体更有可能选择汽车作为交通工具。二是改变市中心的位置，从经济中心莱佛士坊地铁站换成政治中心市政厅地铁站。三是把COE的类型从个人车辆扩大到所有车辆。
经过上述稳健性检验，我们得到的结论是一致的：即随着汽车所有权成本的增加，人们愿意支付更高的价格来居住在靠近市中心的地方。（徐赛，周玉龙）
